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いつもピカいちのブログをご覧いただきありがとうございます。
企画宣伝の森戸です。今週から土日のブログ担当になりました。
皆様よろしくお願いいたします。
私の方では、弊社が進めているリフォーム物件の話を書かさせていただこうかと思っています。
今回、弊社が購入したのは、築32年の築古物件。
皆様も、不動産投資を始められて、どんな物件を購入するか、日々悩まれている方も多いと思います。
そんな方々の為に、弊社がボロ物件でも「ここを注意すれば、まだなんとかなる！」という
ポイントをお伝えしようかと思います。
皆さまの不動産投資が成功されることを切に願っております。
今回は、瑕疵（かし）をご紹介させていただきます。
不動産用語の瑕疵（かし）とは、造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることを言うのだそうです。
キズがあることを意味します。何が瑕疵（かし）かは、その物件が普通なら備えているはずの品質や性能、
契約者の要望・要件を満たしているかということを基準に判断されることになります。
例えば、雨漏り、柱、屋根、梁（はり））の腐食、シロアリ、水周り（給排水設備）の不通や故障などが代表的な瑕疵にあたります。
ボロ戸建て（築40年以上）瑕疵（かし）しているケースも。しかし、数十万から手に入るものもあり、金額は魅力的。
築古物件（築40年以内）瑕疵（かし）のリスクは少ないが、金額はやはり、数百万ぐらいの値がかかります。
そんなリスクも考慮しつつ、今回は築古32年の物件をご紹介します。
物件のここをチェック！❶床の傾き編
【千葉県中央区 川戸町】
今回、弊社が購入したのは、築32年の築古物件。（外観は見た目、そんなに傷んでいないのですが。）
中が、ガタガタで痛ましい物件です。
玄関を上がり、リビングに入ると、１階部分の床の傾きに誰でも気付く。なんと、計測してみると、床が斜めに５cmも傾いていたのです。床の傾きを直す方法は、傾きの原因によって異なります。まずは傾きがなぜ起きているのか、どの程度なのか、基礎の部分に亀裂や腐食はないかなどを調査する必要が。
今回の物件に関しては、土台となる基礎部分に問題がないようなので、具体的には、床材の下にある根太（ねだ）の厚みを場所ごとに調整するような対策工事を主体にするとのこと。この場合、基準となる高さを決めてすべての床をリフォームすることで直すことが可能とのことでした。
２番目に面倒な工事は・・・
和室の床が施工する場合には、敷居や鴨井などの造作工事が難しいため、工期が必要となるので要注意です。
シロアリ被害や腐食が原因で傾いている場合も、まずその腐食を止めて劣化した箇所を補修しなければなりません。
薬剤による腐食防止対策を施したのち、腐食部分の補修、床下の高さを揃える対策工事などが主な工事内容となるので工期がかかってしまいます。
一番面倒な工事は・・・
地盤沈下による傾きの場合。地盤沈下の対策工事としてジャッキアップによる「耐圧盤工法」、樹脂や液状の調整材を注入する「薬液注入工法」、金属鋼管で建物を支える「鋼管圧入工法」等色々な直し方がありますが、どれも費用が高く、工期も長くなります。
物件を見に行く際、床の傾きを必ずチェックしましょう。平成18年4月24日以降は、宅建業法が改正され、重要事項説明に耐震診断の実施の有無や実施している場合はその結果について説明義務ができましたが、３.１１以前に建てられた物件の中には再度、大地震が起きた場合、倒壊する危険性がある建物も数多く存在しているので、耐震補強をしなければならない物件もあります。内覧時に、ビー玉を転がすか、できれば床や柱に水平器をあててみましょう。
万が一、傾きが気になる場合は、状況をご相談ください。
それでは本日のブログはここまでになります。
最後までお読みいただきありがとうございます！
次回は、こんな物件は要注意！② 雨漏り編をお伝えします。
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