不動産投資家必見！不動産の変わる取組や法改正
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いつもピカいちのブログをお読みいただき、ありがとうございます。企画宣伝の森戸です。
今日は、以前からブログでもお伝えしてきた通り、所有者が誰かわからない土地の今後の国の取り組みについてお話ししようと思います。所有者不明の土地は年々増加傾向にあり、国土の約22%に上るといわれていました。所有者不明の土地は、土地を管理する方がいないので荒れやすく、周辺環境や治安の悪化を引き起こす恐れがあります。
また、そのような土地は持ち主がわからないので、不動産取引や自治体が行う開発や防災業務も行いにくいのも問題でした。外壁の崩落や不法投棄されるゴミ問題も危険の一つ。そのため、所有者不明の土地が引き起こす問題や増加を受けて、国は所有者不明の土地を減らす取り組みや法改正を進めてきました。
所有がわからなくなってしまった理由とは？
相続発生後の名義変更（相続登記）が行われないまま年数が経過してしまった際などにほぼ、発生していると考えられています。数代にわたって相続が発生すると、土地の相続に関わる方の人数が10人以上となってしまうケースも珍しくないようです。過去に行われた相続の内容を把握している方が亡くなってしまっている、相続に関わっている方の人数が増えすぎて土地の持ち主の特定が困難などの理由が一番多いとききます。今後も、少子高齢化の影響で現在高齢者となっている方の多くが亡くなっていき、2040年には720万haの土地が所有者が不明な土地となってしまうというわけです。
ちなみに「720万ha」は北海道の約9割程度で、とてつもない大きさです。以前、ブログで紹介させていただいた、限界分譲地の土地も法務局で登記を取り寄せても、登記されたお名前の住所が、そのまま廃墟になっており、その方の行方を調べるのさえ、大変時間と手間がかかります。実際、なかなか調べるのは困難です。
変わる土地のルール
そんなこともあり、国が動き出しました。所有者不明の土地は相続登記が行われずに発生してしまうケースが多いので、2024年から相続登記が義務化されることになりました。2024年以降は相続した不動産を3年以内に登記しなかった場合に、10万円以内の過料が発生する恐れがあります。相続登記の期限と罰則が明記されたことにより、相続登記は相続人全員による共同申請ではなく、土地を相続する相続人のみの単独申請がしやすいように、いくつかの点も同時に法改正したようです。
相続した土地の登記をしやすくなったとはいえ、2024年以降は相続登記が義務化され、場合によっては罰則が科せられるのでまた、問題になりそうですね。
2023年4月24日から、相続等で取得した土地を国に帰属（渡すことが）できる制度である「相続土地国庫帰属法」が創設されます。従来の法律では、「相続財産のうち預貯金は相続し、土地は放棄する」などのように自分で相続財産を選ぶことはできませんでした。今後は、いらない土地家屋は、相続土地国庫帰属法を利用すれば、活用も売却もできそうにない維持費と管理義務のみがかかる土地を手放すことが可能になるとのこと。
ただし相続土地国庫帰属法には、土地と申請者それぞれに適用要件が設けられており、申請方法や費用などの詳細もまだ明らかになっていません。
それに、所有者不明の土地は、相続登記が行われていない理由だけで、発生するわけではありません。
前段でお話しさせていただいた通り、限界分譲地のように、行方がわからなくなってしまうケースも多いので、それを防ぐためにこんなルール変更も用意されているようで、
2026年4月からは「所有者情報変更の登記」が義務化されます。
だそうです。
所有者の氏名や住所に変更があった際には、変更日から2年以内に変更登記をしなければならず、期限内に変更登記をできなかった場合には5万円以内の過料が課されます。なんか、罰金でどうにかなるのか、わからないルール変更ですが、要は、国がなんでも管理できるような法律なんですね。
不動産投資からの視点
土地の相続放棄が増えることは、そもそも不動産投資家にとってチャンスでもあります。土地を安くで仕入れる機会が増えるし、賃貸に回せば、高い「利回り」を見込めるからです。もちろん、手を加えて土地の価値を高め、高値で売却して差益を狙う方法もあります。なぜかというと、都心にもまだまだ、所有者不明の土地が沢山あるからです。しかし、相続放棄した土地を安い負担金で国庫に土地を納めることができるようになれば、わずらわしく複雑な手続きを経て買い手を探し売るよりも、国庫に納めてしまおうと考える相続人が増える可能性があります。
不動産投資家の視点からみれば、かりにだれかが相続した土地を、不動産投資用の物件として直接、買い取りたいと考えたとしても、国庫に納められてしまい、肩透かしを食らう形になるかもしれないケースもあるので、注意が必要だ。
こうした動きにともない、土地の相続に関する一般の人の意識が高まり、相続放棄の動きが活発になる可能性が高いのではないでしょうか。刻々と変わる市場の中で、今後はいち早く情報を仕入れていく必要がありますね。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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