不動産投資を始められて、リフォームの内容などに悩まれる方も多いと思います。
このブログでは「こんな物件をリフォームをしたらこうなった」というような内容を毎日更新させて頂いております。
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こんばんは。 本日は
♪管理の現場から〜☆原状回復!!etc.
をご紹介させていただきます。
場所：【千葉県 いすみ市、山武市】
今回は管理物件の原状回復の様子をご紹介したいと思います。
地域や時期にもよりますが、軒天ほか、入り口の庇など高所も含めて初夏にかけて非常に多いのが、蜂の巣の撤去の依頼です。単に「撤去」といっても、高所になれば作業が困難なだけではなく、低い場所であっても、一旦外に出ていた、もしくは駆除の際に出てしまった蜂が撤去の途中で戻ってきた（戻りバチ）りするため、素人の作業は大変危険を伴います。また、蜂に比べるとはるかに危険は少ないのですが蜘蛛の巣なども、地域によっては手入れが必要になってきます。
既存のエアコンが外され、エアコンキャップで排水ドレンのあった壁の穴に蓋をした状態です。入居中の物件においても、設備として記載されているエアコンが不具合により撤去・新品交換といったケースもあります。古いものであれば空室時に交換をすませると効率的です。収益物件として最初のリフォームをおこなう際は、特に新品に交換した方が入居後の在宅中に施工といった手間も除かれて、安心で効率的な運用がなされます。
建物の外部は閉鎖されたエアコンキャップの下側に雨だれ跡がついており、キャップの接合部のコーキングに何か問題があるかもしれません。エアコン新設の場合は、このような箇所の不具合も是正されるため、古いままのエアコン （配管含め）を使い続けるよりも、建物にとっての被害を未然に防げるという安心が得られます。また、昨今のランニングコストの低い（省エネエアコン）は使い心地もさることながら経済的にも、入居希望者に喜ばれるに違いありません。
既存の火災報知器ですが、地域の条例等により多少の違いがありますが、基本的に各部屋への設置が義務付けられています。
まだ火災報知器が設置されていない部屋に新しく設置されました。火災報知器には熱感知式と、煙探知式との2種類があります。住宅の各部屋には煙探知式、キッチンなど火元のある場所は熱探知式が使用されます。
浴室換気扇もまた、経年により入居中に寿命がきてしまうこともあります。大まかに10〜15年であるため、築古のアパートになりますと、そろそろ寿命がきているか、2, 3台目という感じでしょうか。大規模修繕（リフォーム時）、空室時（退出後）の際は浴室換気扇をチェック・交換すべき機会と見ておくのが良いでしょう。
浴室の天井点検口より、浴室ファンを点検・交換ができます。浴室換気扇は構造も簡単ですが、不具合があれば修理でなく、全交換になります。尚、設置には電気技師の免許が必要です。そしてさらに設置の際に気をつけなければいけない点があります。浴室から排気された水分を含んだ空気は水滴となってダクトの外へと自然に落ちるよう、排気ダクトに外部に向かって下向きのテーパーをつけることが必修です。
こちらは洗濯機置き場の裏側になります。ジョイントの不具合により水漏れが発生しています。水漏れは大きな問題ならないうちに、早急に対処すべきもっとも重要な箇所です。
各部のジョイントがしっかりと接続し直されて、水漏れといった原状回復が終わりました。
いかがでしたでしょうか？生活の基本となる部分の不具合を早期に対処することで、収益物件（の寿命）と入居者の生活とを同時に守ることができます。また、入居者に快適に長く住んでいただき空室を作らないこともまた不動産投資の最重要課題になりますので、しっかりとポイントを押さえた管理がなされるように留意したいものです。
今回の現場監督は『渡辺さん』です。
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