不動産投資を始められて、リフォームの内容などに悩まれる方も多いと思います。
このブログでは「こんな物件をリフォームをしたらこうなった」というような内容を毎日更新させて頂いております。
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こんばんは。 本日は
メンテナンスコスト削減マンション外壁塗装#1
をご紹介させていただきます。
場所：【千葉市 中央区】
今回はマンションの外壁塗装の Before をご案内いたします。
階段の踊り場、通路はコンクリート素地のまま、ひび割れも生じています。
外観は塗装の退色・劣化と汚れがあり、遠くからでも見てとれる状態です。
塗装は美観のみならず雨から建物を守る役割があり、一方で通常の建物自体には防水性というものは望めません。塗装が劣化したままの建物はつぎつぎに修繕費用がかかってしまい、ついには修繕できなるまで壊れてしまうことになりかねません。他にも防カビ・断熱といった効果を高めた塗料などもあります。
以下は建物の塗装の劣化の兆候とその状態です。
＜おもな塗装の劣化の状態＞
▶︎色褪せ
色褪せの原因は、塗膜表面の劣化です。色褪せがに比例して、塗料の性能は発揮されなくなります。見た目の悪さだけでなく、入居率にも大きく関わります。
▶︎チョーキング（手で触ると、白い粉状のものが付着する状態）
“塗装の膜”による防水効果が失われたというサイン。建物内部へ雨水が染み込んでいきます。
▶︎カビ・苔・藻
カビや苔・藻は、塗装の劣化が進行している外壁に発生し、塗り替えのサインともいえます。また一度発生すると、増殖し続けます。
▶︎シーリング（コーキング）の割れ
シーリング材に含まれる可塑剤は紫外線により抜け落ちるためにシーリング材が次第に柔軟性を失ってひび割れが発生します。ひび割れから建物内部へ雨水が浸入します。
▶︎塗膜の剥がれ
水分が建物内部に染み込むと、塗膜の膨れ・剥がれが発生します。塗膜が剥がれたところは防水機能が全く働いていないために水分がどんどん建物内部へ浸入します。
▶︎0.3ｍｍ以上のひび割れ
ひび割れは、水の浸入経路ができているということで、さらに毛細管現象で水はどんどん建物内部へ浸入していきます。
▶︎雨漏りによるシミ
建物内部にまで水が浸入している場合、内部の断熱材や柱の腐食が進んでいる可能性もあります。断熱材に染み込んだ雨水は喘息やアトピー、アレルギー性器管支肺アスペルギルス症（ABPA）、過敏性肺臓炎などを引き起こすこともあるコウジカビ(アスペルギルス)を発生させます。またナメクジやカビを食料とするダニが発生することもあります。断熱材に溜まった水は簡単には排出されないので、建物の劣化は深刻化します。
▶︎コンクリートの剥離（コンクリートが剥がれて落ちている箇所）
鉄筋コンクリート住宅の場合は塗装の劣化が進行すると、コンクリートの剥落が発生します。剥落は、内部に入り込んだ水分が鉄筋を腐食した結果、鉄筋が膨張することで起こります。コンクリートの剥離が見られたらすぐに補修する必要があります。また天井のコンクリートが剥落している場合は、頭上に落下する可能性があるので危険です。
次回＃2 Afterにつづきます。
今回の現場監督は『小林さん』です。
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