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2023年 オフィスビル問題

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ピカイチのブログにようこそ。企画宣伝の森戸です。年末は毎年ダラダラと過ごしているのですが、今年はなぜか、出歩く人がいないと感じました。渋谷や繁華街は行っていないのでわかりませんが、私の住む五反田・大崎・品川近辺はまるでゴーストタウン。通年なら、トラックや車で渋滞する海岸道路もこの様です。

話は変わりますが、前にもお話ししていたように、2019年あたりから、流行っているコロナウイルス禍で定着したテレワークが、一等地のオフィスビル需要に影を落としています。なぜ、オフィス需要が減っているのに、都内各所の再開発によりビルが大量供給される予定の「2023年問題」が目前に。山積する課題。東京は新しい需要を喚起してさらなる成長ができるのでしょうか。

東京が衰退するかもしれない──。総務省がまとめた住民基本台帳に基づく22年の「人口移動報告」で公表されたデータが深刻です。東京23区から転出した人の数が転入者を1万5000人も近隣他県に流出しているのです。実際は、私のように住民票を移動せずに、別県にある住居にいる人を数えたら、この数字より多くなる事になります。22年に墨田区から千葉県に転居した久保田さんは、「テレワークの定着で都心のオフィスに出勤する必要性が減った。それならば、物件価格の安い地域で趣味を楽しみたいと考えた」と話しています。子育て環境も考慮して東京を離れたといいます。新型コロナウイルス禍で加速した働き方改革が、人々に東京脱出の選択肢を与えてしまったのですね。

会社経営側からの意見もオフィスを東京の一等地に構える必要性がなくなってきています。まさに「東京である必要性」が問い直されているのです。

東京駅前好立地のビルでさえ オフィスが埋まらない

「あれほどの一等地なのに、借り手企業(テナント)探しに苦労しているらしい」そんな噂があとをたたないビルがあります。そんな噂が飛び交う複合ビルが「東京ミッドタウン八重洲」。東京駅前で建設が進む地上45階建ての超高層ビルを中心とした街です。目玉の超高層ビルのオフィスフロア(推定延べ床面積約13万平方メートル)のうち半分程度しかテナントが決まっていない」とのことです。新型コロナウイルス禍の前は、一等地の大型新築ビルならば売り手市場でした。高い賃料を設定してもテナントが飛びつき、早い段階で募集面積が埋まってきました。「東京駅前の好立地で、これほどテナント集めに苦戦する状況は、近年では珍しい」といった声も聞かれます。

オフィス需給崩す「2023年問題」

23年には「虎ノ門・麻布台プロジェクト」や「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」「東京三田再開発プロジェクト・オフィスタワー」「渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業」など、大規模オフィスを備えた再開発の竣工が相次ぐ。オフィスの供給量は大規模ビルに限って23年には128万平方メートルに跳ね上がる見通しです。ただでさえオフィス需給が崩れて供給過多になりかねない状況に、大企業によるオフィス縮小の波が押し寄せています。不動産のプロたちはこうした需給のアンバランスを「2023年問題」と呼んで警戒しているのです。

実際、テナントとなる大企業はオフィス面積を抑えたい考えです。テレワークが浸透し、出社率を大幅に抑えたことで、「確保するオフィスの床面積を削っても問題ない」と気づいてしまったのです。働き方の「常識」も変わりつつあります。NTTでさえ、基本的な勤務場所を「自宅」などに定め、出社を「出張扱い」とする新ルールを発表しています。事実上の通勤消滅です。住設機器大手LIXIL本社移転で、収容人数を現在の3分の1程度に減らし、オフィス面積を9割縮小しています。

Chatwork(チャットワーク)は3月に本社を東京・港の「ウィーワーク」に移転した

本社の在り方も柔軟に変化しています。ビジネスアプリ開発・運営を手掛けるチャットワークは3月、シェアオフィス「ウィーワーク」に本社を移転しました。フロアの一部を専用スペースとして借り切り、オフィスの延べ床面積は移転前に比べ7割縮小。シェアオフィスやコワーキングスペースなど、非伝統的なオフィスの拠点数は急増している。こうした考え方が主流になれば、オフィス需要は頭打ちです。

テナント誘致策は?

一つはテナント誘致のために提供される「フリーレント(家賃無料期間)」が長期化して「実質値引き」となり、収益性が低下するオフィスビルが都心で増えることです。ミッドタウン八重洲の関係者は「フリーレントが長期化することで、オフィス全体の賃料収入がフルで寄与するのは2年以上先になる可能性が出てきた」とみているそうです。事業用不動産の投資顧問などを手掛けるCBREがまとめたデータでは、都心の大規模ビルの賃料が中長期的に低下する傾向が浮かぶ。ジョーンズ・ラング・ラサールの大東雄人氏も「2025年にかけて東京では供給が積み上がっていくことを考えると、 賃料下落はしばらく続きそう」とみているそうです。

もう一つは、デベロッパーによるテナント企業の誘致競争が激化した結果、テナントが転出した元のオフィスビルに新たなテナントが入らない問題だ。入居者が抜けた後に空室がなかなか埋まらない状況を、不動産用語で「2次空室」と呼ぶ。こうした問題は23年に供給される新規オフィスへの移転ラッシュが一段落し、退去後の原状回復工事などが終わった後に深刻化するとみられています。既に2次空室が顕在化した実例もあります。ソフトバンクグループが21年に退去した「東京汐留ビルディング」は、一部のフロアは借り手がついたが、今でも空室が残っている状態。NTTグループの再編に伴ってNTTドコモが大幅に床を削減した「赤坂インターシティAIR」も同じです。かつての最先端ビルも、新築ビルに比べれば相対的に魅力度が低下するのでしょう。一等地の大規模ビル同士の競争激化で、都内再開発の優勝劣敗が鮮明になる可能性が出ているのです。中規模以下のビルは「大規模ビルと顧客層が異なるとの見立てが多いものの、テナント誘致合戦が巡り巡って波及する懸念は、なお残っています。

今後も新たな高層オフィスビルが次々にオープンしていく予定です。東京のオフィスビル問題はどう解決されていくのでしょうか。

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