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2023年不動産投資はどう動く!買いか、売りか!

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皆様 新年あけまして おめでとうございます。企画宣伝の森戸です。あっという間に、2023年になりました。2022年に景気の話題になったインフレについては一旦はデフレかと思いきや、諸物価高騰の沈静化が期待出来るのかもしれません。過去のデータを見ると、インフレとデフレの波形が顕著だからです。ただ、昨年からの世界情勢の流れからすると、昨年以降、過去のデータがあまりあてにはならないかもしれませんが。

なぜ今までのデータが役に立たないのかと言いますと、ダボス会議で、「グレートリセット」と言う言葉が予言だったかのように、世界の覇権が変わり始めているからです。知らない方がいるかも知れないので、ダボス会議の説明を加えます。ダボス会議とは、スイス・ジュネーブに本拠を置く非営利財団、世界経済フォーラムが毎年1月に、スイス東部の保養地ダボスで開催する年次総会のことです。この会議では毎年、世界を代表する政治家や実業家が一堂に会し、世界経済や環境問題など幅広いテーマで討議します。各界から注目されていて、世界経済や世界の覇権に強い影響力を持っています。日本からも首相や著名な経済学者などが参加しています。会議はコロナの影響で、開催されなかったのですが、2021年5月に開催されました。そんな会議で提唱されたテーマが、「グレートリセット」。『グレートリセット』とは、現在の社会を構成する金融や社会経済などのさまざまなシステムを一度すべてリセットし、再構築するという意味です。

昔の内容ですが、ご興味がある方は読んでみてください (苦笑)                                       

そもそも「グレートリセット」という言葉は、アメリカの都市経済学者であるリチャード・フロリダ氏の本のタイトルとして作られました。著書『グレート・リセット』は、リーマンショック後の不況の中で出版された本からです。

で、こんなことがなんで今必要なのか?ということですが、(建前)は、進み過ぎた格差を無くすや、AIやネットインフラによって失業者の保護、持続可能な社会を作るため、などと書いてありました。
しかし本当の所は、金持ちからの財産没収、より搾取しやすい社会の構築だとも考えられます。あらゆるデジタル技術の発達によって国民を管理するコストを下げたいという見方もあるのではないでしょうか。監視カメラだらけや、デジタル決済が広まっていますし、暗号資産で知られるようになりましたがブロックチェーン技術の発達が進んでいること等あげるほど思い当たる節があると思いませんか?古来の奴隷社会から20世紀型の資本主義社会に移行していった1番の理由は、ルール内で適度に自由にさせている方が、奴隷をムチで打って管理するより生産性が上がるからだそうです。そんなグレートリセットなのですが、世界の覇権も移行しているようで、わかりやすい例を挙げます。

特に変化していると感じることは、世界の覇権を握っていたドルが、相当弱くなってしまっていることです。中国の習近平が12月初めにサウジアラビアを訪問し、アラブ諸国全体との関係を強化した話もあるからです。その後わかったのですが、習近平とサウジのムハンマド皇太子は、世界経済を根底からひっくり返すような内容の取り決めを結んでいたのです。どんな内容かと言いますと、サウジがこれまで輸出原油のすべてを米ドル建てで売っていたのをやめて、輸出原油の多くを人民元建てで、中国とその傘下の諸国に売る新体制に移行する話なのだそうです。習近平のサウジ訪問に合わせてアラブなど30カ国の首脳陣がサウジに結集し、習近平と会っています。サウジだけでなく、UAEやクウェートなどペルシャ湾岸のアラブ産油国の全体が、ドル建てで米国側(米欧など)に売る石油を減らし、人民元建てで中国やその他の非米諸国に売る石油を増やすことを決めたと考えられます。ドルの基軸性は多方面で低下していますので、この覇権転換は不可逆的なものですが、世界通貨の覇権移行に要する期間は数年か10年がかりになると考える識者のコメントも多く出回っています。もしかしたら、円での買い付けも可能になるかも知れません。そんな背景を踏まえると、2023年初頭はそんな意味で、インフレの途中にあたるデフレ第1波の影響が出てきそうです。

ロシアのウクライナ侵攻前より、原油や天然ガスの価格下落も進んでいます。2022年12月末のWTI原油価格は1バレル約80ドル前後で、戦争開始前後の1バレル120ドルがピーク。2022年後半はずっと下落基調でしたが。不動産の取引でも首都圏の中古マンション在庫は、2022年を通して急増が顕著です。特に東京都下や神奈川県、千葉県では前年同月比3割以上の成約数減少が見られます。結果、在庫数も毎月増加しています。

■世界的な金融不安を引き起こしたのは誰か

世界の金融は米国の中央銀行にあたる米連邦準備制度理事会(FRB)中心にコンセンサスをとってきました。しかし、2011年11月、米連邦準備制度理事会(FRB)が「利上げに動く」と金融政策決定会合である米連邦公開市場委員会(FOMC)の議事要旨として公表しました。その後、利上げ後しばらくして「量的引き締めQuantitative Tightening(QT)=わかりやすくいうと貸し渋り」に動くことが正しい判断だと示したのです。そんな判断をしてしまった理由は、39年ぶりの上昇率となった消費者物価指数(CPI)などが示すインフレの加速だったのです。過度にインフレが進むと景気を大幅に後退させるリスクがある過去の事例からの判断でした。そんな米連邦公開市場委員会(FOMC)の戦略に欧州の各国は安心して「利上げ&貸し渋り」に舵をむけてしまったのです。アメリカドルの泥の船に乗ってしまった欧州の各国は、今破滅の連鎖が起こっている状態です。そんな中、日本の政府や日銀は、利上げやQTをやれと米国から加圧されても、今回のように金利の可動幅を広げるぐらいで、それ以上の自滅策をとっていません。

そのおかげで、多少の長期金利における変動幅許容でも、円高が進みました。今後、世界的な金利に連動してどうしても、上昇傾向にはあるのでしょう。大増税やインフレによる紙幣の減価で、実質的に民間が( 終戦直後に課された財産税のような形式を取らずとも )政府の尻拭いをすることもありえるからちょっと不安です。その場合は、民間の窮乏は今後かなり進む事になるかもしれません。

では、「生活防衛や資産構築の為にも、金利が上がる前に借入して投資用物件を購入した方が良いのでは? 」という意見もあると思います。生活費をゼロ、つまり飲まず食わずとして何年働くと家が買えるかという年収比でみると、国際的には3~6倍が適正と言われる中、中国の100大都市で見ると適正値に収まっているのは遼寧省鞍山市の5.6倍と湖南省株州市の5.8倍の2か所だけで、71都市で10倍を超え、上位5都市に関しては、広東省深圳市が48.1倍、海南省三亜市が38.1倍、福建省アモイ市が31.1倍、北京市が30.8倍、上海市が30.7倍となっています。ちなみに日本の現状を見ると、住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によれば、2021年度にフラット35を利用してマンションを購入した人の年収倍率は、全国平均で7.2倍、中古マンションであれば、全国平均が5.8倍となっているそうです。ただし、フラット35は、以前お話しした通り、投資用物件には使えない金融商品なので、銀行さんとの交渉にもよります。  

■ リスクの高いこの時期に借金して平凡な物件を買う???

日銀の黒田総裁が今年の4月に任期を終えます。その後の後任者が、どれほど、アメリカの圧力を交わせるかで日本の金融政策も変わるかも知れないこの不安定な時期に、私なら借金を以って投資を進める事については消極的というしかありません。資本力にかなりゆとりがある方が、唯一無二の20年後も価値を保てる物件を購入するのであれば、別かもしれません。

しかし、世界の情勢を考えると、普通に会社に勤めるサラリーマンの方は、今後給料が上がる可能性の要因もなく、増税しかないこの国で、リスクが大きい借金をし、物件購入を考えるなら、よほど、考えて購入した方が良いと思います。借金ってジャブのようにきいてきます。投資用不動産を保有するという事は、家賃収入の面等、メリットも勿論あります。しかし、予期せぬ事態も起こります。借主がいないと、0円というより、マイナスだけですし、現在だと、倍近くに高騰したリフォーム代も時には、支払わなければならない事もあります。最悪、自死や病死で室内が大変な状況になり事も!?

私は分析官でもないので、今後どうなるかを自分の経験値で判断しているだけなので、当たるも八卦なのですが。

そんな明るい話題もない年明けですが、皆様にとっても素晴らしい2023年になりますよう願っております。

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