勝てないと言われるワンルームの選ばれるポイント！
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いつもブログをお読みいただいてありがとうございます。企画宣伝の森戸です。
今回のテーマは、巷で入居者が付きづらいといわれる、ワンルームについて書かせていこうかと思います。
不動産投資にあたっては多くのチェックポイントがあります。ワンルームの場合は需給バランスと投資家の懐具合だと言われています。郊外の田園地帯で、入居者があまり見込めないような場所で相続税対策だけが目的で、投資したアパートオーナーが、その後、同じようなアパートが周辺に林立してテナントを奪われ、空室に苦しむことがあります。実は現在、ワンルーム投資の世界でも、同じことが最近起こっているのだです。
都内では足立区の墨田区や豊島区などで、こうした節税ニーズをとらまえたワンルームマンションが平成バブル期などに大量供給されている時代がありました。当時のワンルームの企画は部屋も5坪から6坪程度と狭く、水回りであるバス、トイレ、洗面が一室に詰まった3点ユニットバスが主流。
ところがその後こうした狭小ワンルームは行政から認められなくなり、その後に建設されたワンルームマンションは部屋も広くなり、トイレとバスが分離するタイプがあたりまえになっています。棟数が増えるにしたがって入居者側の選択肢も多くなり、平成初期のワンルームマンションは、賃貸マーケットでの競合で負けるようになってしまいました。入居者が入らなければ、赤字は膨らんで節税効果は良くなる一方、いつまでも空室では借入金の返済がままならないといったケースも。仕方がないので賃料を下げる。フリーレントを長くする。こうなってくると節税効果はともかく、不動産投資としては完全な失敗となってしまいます。マーケットの変化に追随できない、収益は下がる、小さなワンルームは時代のニーズに合わないということで排除され始めると、マーケットでのリセールバリューは当然のことですが下落してしまいます。
運用損に加えて売却損まで負わされるのでは、節税効果どころの騒ぎではありません。今、そうしたワンルームマンションが全国に多数滞留しています。滞留、という意味は「売却もままならず放置プレー状態にある」ということ。
不動産投資においては売却という出口が塞がれてしまうと、抱え込むしかなくなってしまいます。十分な賃料が享受できるのであればまだしも、続々と建設されるワンルームマンションとの競合では、その商品力で分が悪いので家賃は下げなくてはなりません。外国人がワンルームに5人も6人も、などと報道されていますが、こうしたサラリーマンたちが買い求めたワンルームマンションである場合が非常に多いのです。
出口のないワンルームアパートを再生へ
弊社が再生を試みたアパートもある意味、同じような物件でした。木造２階建昭和63年築の1DK8世帯のアパートです。工事前は、こんな感じの外観です。２階部にはあったはずの共有部分の波板もなくなっている状態です。こちらの想定家賃は１世帯2万円といった状況で、手を入れる前は客付けも大変な物件だったのでしょう。
中はというと、一番ひどい部屋で、天井もなく、雨漏りと残置物が残った状況でした。
このような状態から、現場はコストと間取りに頭を悩ませながら、再生計画を立てていきます。
明日は、こちらの物件のアフターと再生計画の全貌をお伝えしたいと思います。
最後までお読みくださり、ありがとうございました。
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