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[街選び]という 不動産投資にとって重要な視点

「伸びる街」と「衰退する街」の見分け方


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いつもブログをお読みいただいてありがとうございます。企画宣伝の森戸です。

コロナ感染拡大がなかなか収まらない日が続いています。そんな中、首都圏の新築マンションの平均価格がバブル期の1990年を超え、過去最高となりました。首都圏の不動産はこのまま右肩上がりが続くのでしょうか? 世界に目を向ければ現状のルールや常識を覆すようなさまざまな変化が日々巻き起こっています。国内でも不動産の価値に影響を及ぼす人口動態に変化が見えるデータが取れています。アフターコロナの不動産投資では「不動産価値」の見極めが重要ですね。そして富裕層の不動産資産承継にも影響が出始めています。

新築マンションバブルは弾けないか!?

これから東京に建設計画のあるビルが青い部分

東京を中心とした都市部には国内外から投資マネーが集中し、特に新築マンション価格は急上昇していますが、果たしてこのままの状態が右肩上がりで推移していくのでしょうか。

歴史は繰り返すということで、かつての平成バブルやファンドバブルもそうでしたが、値上がりしているからとやみくもに流れに乗ろうとするのは危険だと思います。不動産に対する見極めでは、物件をどう評価するか、あるいは立地をどう選んでいくのかをよく考えることが大切です。大切なことは本当に良い不動産とは何なのかという切り口で、不動産を選んだ方が良いと思います。

今後の不動産市場を把握するポイントは、今まで以上に外部環境の変化を見据える必要があることです。一つは金融マーケットの動き、具体的には金利の動向。現在は円高に転じる要素が少ない為、慎重に金融マーケットを注視してください。

いま不動産市場には国内外問わず多くの投資マネーが流入しています。マンション価格高騰の背景には、以前にも書かさせていただいた通り、転売を狙った投資家や業者の存在があります。金利が安く、資金が調達しやすいため、売買を繰り返すことによってキャピタルゲインを得ているのです。この動きは今後の金利の動向次第でいきなり縮小する可能性がありますので注意が必要です。

ビジネス&ライフスタイルの変化が及ぼす市場

外部環境でもう一つ注視すべきは、コロナ禍による人々のビジネススタイル、ライフスタイルの変化です。

企業規模などによって差がありますが、コロナ後も在宅勤務、テレワークが一定程度定着するとみられ、今後はオフィス需要が厳しくなっていくことが予想されます。会社経営の視点からすると、オフィスの家賃や社員の交通費は、出来るだけ抑えたい固定費です。東京都心部では2023年から2025年頃にかけて新築オフィスが続々と完成しますが、既存のオフィスと引っ越した場合の家賃交渉が激化することはほぼ確実で、オフィスの相場はかなり崩れるのではないかと私は考えています。

一方で、多くの会社員が、毎日通勤する必要がないので、高い家賃を払い、都心に住む必要性がなくなります。この動きはコロナ禍が後押しとなって郊外部に人が拡散する動きが生じています。東京都は昨年、23区において転入者より転出者が多い「転出超」になりました。とはいえ、郊外ならどこでもいいというわけではなく、たとえば神奈川県の湘南エリアや長野県の軽井沢、千葉の一宮町エリアなど趣味と自然を楽しめ、通勤にも2時間程度の定番のエリアに需要が集中しています。逆に郊外でもニュータウンに人が戻る動きはほとんど見られません。したがって、不動産投資においても街選びや地域選びが重要になっています。

そんな背景もあり、多くの不動産を所有している方は、その順位付けをして、不要な不動産をどう処分していくかを考えていく必要があります。いまは不動産価格が値上がりしているから所有し続けていれば、まだまだ上がるのではないかと、従来の経済感覚をお持ちだと危険です。今後はさらに価値が上がる不動産と、逆に価値をまったく生み出せなくなる不動産が出てきてしまうからです。そこを見極めて、まだ、値段がある程度安定しているうちに、いらない不動産は売却し、よりよい資産に組み替えていくことが大切になります。



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