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江戸時代の不動産投資

庶民の暮らしを支えた長屋ビジネス


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いつもブログをお読みいただいてありがとうございます。企画宣伝の森戸です。

今日のテーマは、不動産投資の歴史についてです。私自身、不動産投資という言葉が流行る前から、大家をやっているので、かれこれ30年ぐらいでしょうか。私の場合、たまたま、購入したマンションや建売(昭和に流行った土地と建物がセットになって売られている物件)など、自分が住まなくなった物件を賃貸物件にしたり、後は、人から買ってくれと言われた物件を購入してきたケースが多いので、元々、投資という考えで物件を増やしていった経緯ではありませんでした。

近年サラリーマンによる投資傾向の増加で、「不動産投資」という言葉がメジャーになった2010年あたりから、不動産投資に興味を持たれた方には、歴史の浅いビジネスと思われる方も多いかもしれません。実は、不動産投資の歴史は非常に長いものになりますので改めてご紹介してみようと思います。

不動産業の原型は長屋ビジネス

日本での不動産業の始まりは、江戸時代の庶民が暮らしていた複数の世帯が連なる「長屋」であったとされています。現代でいうシェアハウスのようなものです。もともと土地を所有していたのは貴族や武士でしたが、江戸時代に入り武士の力が弱まった時、これを商人が買い占めるようになりました。そして庶民の住居を建設し、貸し出すという事業を始めるようになったのです。時代劇の中でも、主人公の友人たる町人たちは長屋に暮らしていて、そこで事件が起きれば、いろいろな人がやってきては好き勝手な意見を言い合うといった光景はおなじみですね。落語には大店の旦那衆も登場はするが、多くの登場人物は長屋暮らしの設定が多いはずです。

間口が九尺(約2.7m)で、奥行きは二間(約3.6m)だから、現代でいう六畳間と同じ程度の広さ。そのうち土間が一畳半分ぐらいあるから、居住スペースは四畳半程度、現代人が住むには少し窮屈なのかもしれないが当時の日本人は小さかったので丁度よかったはずです。この頃の家賃は1か月分を1日の労働で支払えるほどだったと言われています。

不動産という言葉が生まれた明治時代

不動産という言葉が使われるようになったのは明治3年とされています。そして、土地建物を財産として認める法律が整備されたことで売買は増加していきました。江戸時代では、個人間で売買や賃貸業が行われ、町の有力者達が賃貸管理や仲介を任されており、不動産を担保に金貸しをしていた個人の金融業者も、不動産との結びつきをだんだん強くしていきました。こうした人たちの不動産業はあくまで副業でしたが、これらの人たちの中から不動産業を生業とする人が出てきたのです。そうして明治中期以降には不動産業の看板を掲げる業者が登場。この時に、今の住宅ローンの原型となる「割賊販売方式」で不動産売買を開始した旧安田財閥の創始者である安田善次郎氏によって設立された、日本で最も歴史のある総合不動産会社「東京建物」も誕生しました。

日本で始めて作られた不動産会社『東京建物」の本社ビル

昭和期にやっと、宅建業法設立

明治末期から大正時代にかけて、それまで住宅の主とされていた戸建てまたは長屋だけでなくアパートやマンションのような重層集合住宅が登場します。戦前期の集合住宅で有名なのが、「同潤会アパート」で はないかと思います。 そして昭和時代に入り、昭和20年の第二次大戦により、所要な都市は空爆などで約420万戸の深刻な住宅不足に陥ってしまいます。終戦の翌年には不動産仲介業などが一部再開されますが、不動産業者に対する規制法が存在しなかった為、悪質な業者が増加しトラブルが多発しました。これを受け昭和27年に、宅地建物取引業法が成立しました。昭和50年代になると、生活様式の多様化、就学や転勤による単身世帯の増加が進み、ワンルームマンションの需要が旺盛になり、賃貸建物を専門に扱う不動産事業者も誕生しました。そして、マンション一戸あたりの単価が安くなったことや、賃貸経営が安定した事業であることが世間に広く認知されるようになったこと、優秀な賃貸管理会社が増加してきたことなど様々なことが重なり、かつては地主による土地活用の手段であった不動産投資がサラリーマンなどの個人に普及し始めました。

このように、江戸時代からの歴史を振り返って見てみると、建物や住居の在り方というのは変化してきていますが、不動産業の仕組みとしては大きく変わっていないことが分かります。

土地や権力を持っている人しか不動産を活用して利益や収入を得ることができなかった長い時代から、この数十年の間に不動産投資を取り巻く環境は大きく変わりました。不動産投資が身近になった今、不動産詐欺等の新たな問題も発生しています。

今後も、個人の投資家を始め、海外の投資家や法人が日本への不動産投資に意欲を見せている事から、不動産投資はブームと言うより資産形成方法の1つとして定着していく事でしょう。

最後までお読みくださり、ありがとうございました。



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