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今日は、2021年に東京オリンピック・パラリンピックの選手村として利用されたあと、分譲マンションにリフォームが行われ、現在も分譲が進んでいる「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」。昨年末の販売では最高倍率111倍を記録したほどの超絶人気を誇ています。なぜこんなに人気が高いのでしょう謎です。現在も販売は続いていますが、本当に“買い”なのだろうかを考えてみようと思います。
総戸数5632戸の都心最大級「メガマンション」
晴海フラッグ」は東京都中央区晴海五丁目にあり、約18万m2の広大な敷地に分譲住宅4145戸、賃貸住宅1487戸の合計5632戸が供給される大規模プロジェクト。「SUN VILLAGE」、「PARK VILLAGE」、「SEA VILLAGE」と呼ばれる3エリアに、新築タワー棟2棟を含む24棟が建設予定地になっています。あわせて商業施設、保育施設、小学校、介護住宅なども併設される複合開発で、生活に必要なことを晴海フラッグのなかで完結できるようになるとうたっています。都心近くにありながら、コンパクトシティの機能を持つ街づくりが進められているようです。これだけの大規模プロジェクトだけに、1社での開発にはリスクが伴うため、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスなど、代表する不動産・住宅分野の大手企業11社が東京都とともに開発を進めています。引き渡しは2024年から始まる予定とのこと。現在募集中のSUN VILLAGEおよびSEA VILLAGEは当初の計画より1年遅れ、24年3月という2年以上先の話となります。建物自体はすでに事実上竣工しているのですが、選手たちが利用した部屋を一般住宅用に改装するため、引渡しが遅れるのだそう。コロナ前の19年の募集で申し込んだ顧客からみれば、申し込んで当選してから4年半から5年近く先の引き渡しとなります。内装こそ新築ですが、建物の躯体は築5年程度が経過した中古物件を内装リフォーム済みとして購入することになります。
なぜ、買いたい人が大勢な人気物件に
この物件はその規模の大きさ、埋め立て地とはいえ東京都中央区の住所であること、オリンピックレジェンドとしての価値、坪単価が270万円台から300万円台半ば、周辺相場からして圧倒的な安さが相まって、マンションマーケットでの話題を独占しています。色々ネット検索やSNSを見ると、どうやら晴海フラッグは大変な人気物件になっているようです。またこの物件を買いたい人たちで自発的にできたツイッターなどを眺めていると、買いたい人が沢山いて、販売現場はさぞかし盛り上がっているだろうと推測されます。
よほど余裕のある人たちだけが維持できる物件？
一方、販売前よりこの物件については不動産関係者の間でも賛否両論。価格は安いが、最寄り駅「勝どき」駅まで、歩いて各棟入口より20分ぐらいは歩くはず。（私は歩くのは速い方ですが。）棟内移動などを加味すれば30分以上であり、中央区住所といえど、交通利便性に疑問符をつける向きもあれば、いやいや、虎ノ門、新橋までBRT（バス高速輸送システム）でつながるので、都心部への通勤はむしろ快適だ、などといった論戦が展開されていました。確かに晴海、勝どきなどで分譲されてきたタワーマンションなどの新築、中古相場と比較すると割安感があるものの、駅からの距離は通勤を主体とする勤労者には決して良い条件とはいえません。建物も新築とは言い難く、海風をまともに受け、築4年から5年経過した物件を買うということは、以前もお伝えした海近リゾマン同様、今後の大規模修繕などの到来も少し早めに覚悟しておく必要がありそうです。毎月必ず支払わねばならない管理費、修繕維持積立金の合計額もSUN VILLAGEで27,000円から50,000円、SEA VILLAGEで40,000円から56,000円にもなります。駅から遠いということは車利用で補うという考えになりますが、駐車場代もばかになりません。月額28,500円から36,000円とこのあたりの価格としては決して割安とはいえません。つまり、晴海フラッグを買った後も、車まで持てば毎月住宅ローン返済などとは別に55,000円から90,000円以上の負担を求められることになります。よほど日々のお財布に余裕のある人でなければ、そもそも晴海フラッグの顧客対象にはなりえないことがわかります。
晴海フラッグを「安い」と思うのは一体、誰なのでしょう？
晴海フラッグが一般庶民、つまり国が発表している平均世帯年収が約552万円程度の夫婦やファミリーが買えるかといえば、まず無理だということになってしまいます。都有地だった土地が、デベロッパーにかなり廉価で卸されたのにもかかわらず、最近の建築費の高騰もあるでしょうが、少なくとも一般庶民の手には到底届かない価格のマンションになって販売されている、という意味ではこの物件は決して「お安い」とは言えない。ではこの販売価格を「安い！」と考えているのは誰なのか、ということになります。そもそも都区内の新築マンション販売価格の平均は約7,712万円ぐらいだ。都区内でしかも都心3区に該当する中央区で販売されるマンションとして割安であるというのは頷けるものの、果たして累計4000戸を超える部屋を、みんなが割安だ！といって飛びつくとは思えません。実は近年、都区内の新築マンションの買手は一般庶民ではないのです。こうした物件を手にしているのは、国内外の投資家、富裕層、相続対策などの節税、そして唯一実需と呼べそうなのが夫婦共働きの高所得夫婦。ただし夫婦合計で世帯年収1,500万円以上、できれば2,000万円を超える層、この4つのカテゴリーなのです。(想定ではの話ですが）
川口市プラウドタワーと晴海フラッグの比較で盛り上がるツイッターロムは楽しい
晴海フラッグ関連のツイッターを読むとその人たちのキャラ設定がさらに明確になります。ツイートする人たちがマウント（批判的なリツイート）をし合うのも面白い。そして彼らの話題は埼玉県川口市で販売中のプラウドタワーと晴海フラッグの比較で忙しいみたいです。私からみれば、坪単価が近いというだけで、川口と晴海はそもそも立地も、コンセプトも全く違う街。住宅としての住み心地などを比較するうえでは、そもそも比較対象にはならないはずのですが。ところが、彼らの話題は「どっちが値上がりするか」に夢中。これでは住居と投資が完全にごっちゃになっている気がしませんか？晴海フラッグの申し込みについて、実は、その多くが不動産業者による買い占めだという説が巷の噂です。マーケット内で割安といえる晴海フラッグの部屋を仕入れて、分譲終了後に中古マーケットで高く売り抜けようといういつものパターン。販売概要などを覗いた限りでは、特に業者などによる購入を禁止する条項は見当たらないのです。また個人でもとりあえず買っておいて転売して儲けようと考えてもおかしくない物件です。（売り時を見極めるのが重要ですが）ツイッターなどでも、物件に対する厳しい指摘やコメントが出たりすると、ものすごい勢いで反論の嵐が来ている様子などを見ると、購入しようとしている業者が、販売状況を煽ったり、ネガティブ情報を葬ろうとしているかのようにも見えてしまいます。
転売目的のペーパーカンパニーも
通常、自治体関係や国関係の土地を民間に卸す場合には、長期にわたる転売を禁止する、サブリースを禁止するなどの条件が付く場合が多いのは周知の通り。かつてはUR（都市再生機構）の物件などはこうした制限条項がよく付されていました。だけど今回はどうもそうした制約は見当たらないのです。それにつけても思い出されるのが、先日天王洲にあるタワーマンションに関する相談を受けた時の話。そのマンションはマーケットでも売れ行き好調でしたが、実は角部屋や高額帯の部屋の多くをある国内法人が新築分譲時に買い占めていて、その法人が破綻してしまい問題となっているというもの。私の友人が謄本をとってみるとこの法人はペーパーカンパニーで、謄本の乙区欄をみると、担保権者は中国の不動産会社になっていました。中国の不動産会社がペーパーカンパニーを使って、日本人に転売目的で大量に買い占めていたことがここ10年ぐらいで増えています。
晴海フラッグが「値上がりしてほしい」人たち
晴海フラッグの実態はわからないのですが、「たしかにこの物件を地方の富裕層が東京の中央区住所を狙って買う」、「相続対策で買うことは見込まれる」「高所得夫婦の一部が将来の値上がり期待半分に買う」確かに、このパターンもあるのでしょうが、買いが殺到する物件とは到底思えないのです。一方、転売目的に国内業者が群がるサマは容易に想像できます。バックにはアジアなどの業者がついて、順次転売していくならばこれは良い買い物かもしれないみたいな映像がついつい、思い浮かんでしまうのです。最上階の部屋が111倍などという平成バブル時代を彷彿とさせる倍率になるのも頷けませんか？外国人投資家にとっては、現地から最寄り駅までの距離なんてあまり関心はないでしょうし、通勤なんてそもそも日本にいない人たちだからです。そもそも、あんまり日本では盛り上がらなかったオリンピックでもあり、「オリンピック開催地」というブランドは、外国人ぐらいしか飛びつかないでしょう。どうやら晴海フラッグは、引き続き「値上がりしてほしい」人々のフェイクニュースで大いに盛り上がりを見せるかもしれません。販売側も笑いが止まらないかもしれません。私が、皆様にお勧めする物件としては、やはり、メガマンションはお勧めしません。やはり、手離れが良く、管理が楽なアパートか、一軒家の方が確実に計算できるはずだからです。
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