夢のマイホーム分譲地の再生は可能か！？
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いつもピカいちのブログをお読みいただき、ありがとうございます。企画宣伝の森戸です。
今日は、先週お話ししていた「即買いの物件エリア印西市」の詳細を調べていたところ、隣の成田市に廃墟群があるのを発見してしまい、その廃墟群をご紹介したいと思います。「タダ同然の住宅地が大量にある」そうした場所のことを「限界分譲地」といわれています。限界分譲地には築20～30年の空き家が多く、まだ住める物件がほとんどです。
「夢のマイホーム」の悲惨な現状
成田市名古屋にある売地もあり、敷地内には今も「売地」の看板が放置されていました。１坪1万円以下であることがわかります。相当お安い状態です。
こちらの家屋は、壁の一部が崩落し、コンクリート敷の駐車場にまで雑木が生育しており塀も一部崩壊しています。2階の屋根ほどまでに達した雑木の背丈が、放置されてからの長い年月を伺わせる物件です。希望価格で売れないまま時間ばかりが経過し、いつしか管理する意欲も失ってしまったのでしょうか。このような物件のデザインからすると、平成1年〜10年あたりのカルフォルニア建築風 建売住宅だったのかもしれません。
エリアの空き家問題
「空き家問題」が取り沙汰されるようになって久しいのですが、特に2018年の総務省統計局「土地統計調査」で明らかになった空き家総数848万9千戸という数値は、世間でも危機的数値として受け止められました。ところが、面白いことに「空き家」の判定基準は曖昧で、建物の見た目の印象だけで判断していているというのです。近年、古い郊外住宅地は高齢者の世帯が多く、健康面や体力の問題から満足に家屋周辺や庭周りの管理ができなくなっている場合もあります。雑草が無造作に生い茂っていたり、玄関周りが散らかっているからと言って、それだけで空き家だと断定できない住居も多いのが現状です。私の実家も両親がハワイに行って30年以上になりますが、私が東京を離れてからというもの、1年に１回庭師を呼んで整備するまでの管理は疎かです。苦笑 ある時、アンダーグラウンド東京というブログに、廃墟として紹介されていたのには、ビックリです。廃墟好きのみなさんが楽しんでいただけるようなら、別に良いので、クレームはいれませんでしたが。
築年数が浅すぎる限界分譲地の空き家
千葉県北東部の限界ニュータウンや限界分譲地でも、空き家を見かける機会は頻繁にあります。立地条件は地方の農村部とあまり変わらないので何ら不思議な話ではないのですが。しかし千葉の限界分譲地の空き家は、他の地方部ではあまり見られない大きな特色がありました。そもそも開発の経緯から、こうした限界分譲地に建てられている家屋の大半はバブル期以降、つまり1980年代末以降に建築されたものが多いのです。空き家になっている家屋もまた、同年代の建築物でバブル崩壊前の建造物で建材等もそこそこ程度が良いはずなのです。なのに、放置されるには築年が浅すぎるのが疑問です。一般的に、「空き家」と認識されている家屋の多くは、どんなに新しくても築40年はゆうに越えている老朽家屋ではないでしょうか。
ところが、今回訪問・撮影を行った空き家については、すべて最新の登記情報を取得し内容を確認しているが、もっとも築年数が浅いものは、八街市四木にある平成10年（1998年）築の家屋でした。
平成初期に建築された空き家は珍しくないものの、さすがに新しすぎと思いませんか。築後24年ということは、新築の住宅ローンの返済期間として一般的な30年（あるいは35年）も経過しないうちに、住居としての役目を終えたことになります。周辺には、かろうじてコンビニエンスストアが1軒あるのみで、商業施設には、自家用車がなければ生活が困難な立地であるが、千葉では当たり前の事なので立地が問題ではないのではと思います。
売却されないまま、放置されたのか！？
少なくとも千葉県内においては、築30年前後の住宅であれば中古住宅として普通に流通しています。利便性に劣る限界分譲地でも同様。もちろん価格が所有者を満足させるものであるかどうかは別ですが。成田市は空港も近く、近年では外国籍の購入者も珍しくないはずです。この地区では、空き家が外国人労働者の共同宿舎として利用されることもあるため、総じて中古住宅の取引は活発です。このような事情から、リフォームして利用できる程度のコンディションであれば、仲介業者が取り扱ってくれるはずなのです。
この分譲地を調べ始めて、疑問が多くなります。築年数の浅い家屋が空き家となってしまう原因はなんなのでしょう。登記情報のみでその理由を突き止めるのは難しいですが、空き家放置に至るいくつかの仮説は立てることができます。
所在不明のケースがほとんど
登記事項証明書には所有者の住所が記載されているのですが、その現住所が空き家の所在地で登記されたまま変更されていないケースが目立ちました。転居時に、住民票は移動させても、所有する土地家屋の住所変更の登記を行う人は少なく（登記費用も必要になるので売買時に一括して行う人が多い）これが民間レベルで空き家や空き地の所有者を追跡することが困難になっている一因でもあります。転居理由として考えられる事例はいくつかあるが、もっともよく聞く話は、居住者が高齢化、あるいは健康不良などにより、介護施設や親族などの居宅に身を寄せているケース。特に認知症などを患ってしまった場合、相続も発生していないので親族が勝手に家の処分を行うことも出来ず、これは空き家放置に至る典型的なケースです。抵当権が抹消されていない家も典型例のひとつで、築30年未満の家屋に関しては、住宅ローンが完済されておらず、売るに売れない状態のものもあると思われます。90年代の住宅ローンの金利は今よりもずっと高く、物件の価格相場も今とは大きく異なるため、今日の中古物件価格の相場では完済が難しい場合もあるのです。
宅地開発の失敗か！？
限界分譲地の空き家を見るたびに、もったいない、という想いと、つくづくこうした住宅地の持続性のなさを痛感させられる事があります。限界分譲地は農村部の限界集落とは異なり、宅地造成されたのは、多くがせいぜい50年ほど前。もともと70年代半ばころまでに投機目的で分譲された土地が、しばらく塩漬けにされ、80年代のバブル期の地価高騰時にようやく実需が発生し始めたところが多いのです。よくある地方の人口減や経済の後退によって空き家が発生したわけではなく、最初から無理のある宅地開発が行われ、早々に破綻したケース。市場から退場せざるをえない空き家が発生するのはむしろ必然だったのかもしれない。利便性を度外視したような投機型分譲地に住宅を取得した人の多くは、高額の住宅ローンに耐えうるだけの経済的を持ち合わせていないケースがありました。
2010年の当時、千葉県は、戸建物件の競売件数が全国1位の2398件に達した事があります。（千葉地裁管轄・全国では6035件）、その中でも特に建設ラッシュだったのは、八街市・山武市・富里市などの千葉県北東部、成田空港周辺の自治体でした。限界分譲地はその地価の安さから、バブル期以降、高騰した都市部の住宅市場に参加できない人々の夢のマイホームとして売り出されてきましたが、価格の安さばかりを訴求力にした宣伝広告というものは、やはり何かしらの歪みを生むものなのでしょう。
せっかく新築家屋を購入しても、まもなく手放さざるをえない事態は、僻地の限界分譲地でなくても起こります。しかし住宅ローンの返済期間内に、藪や蔦に埋もれ、ときには敷地が竹林と化してしまうような空き家は、よく見られる光景なのだろうか。昨今は、多くの自治体が「空き家バンク」を開設し、空き家の流通を促す試みが行われている。そうした自治体の空き家バンクでは、築30年に満たない「空き家」はめずらしい。そもそも築30年に満たない程度の築年数の「空き家」であれば、わざわざ行政の施策に頼らずとも、買い手がみつかるはずだ。
しかも、時代は変わりました。お隣の印西市のように、成田空港も近く、高速道路も近いので、トラフィック関連の企業を誘致できる土地でもあるわけです。今後もネット環境も高速化し、容量も増えるのであればデーターセンターも増設しなければならなくなり、この辺りの土地も需要が増える可能性があるのです。限界分譲地もそこそこの広さを買って手に入れておけば、そう遠くない将来、高値で売れるかもしれません。
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