東京の衛生都市の今後
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いつもピカいちのブログをお読みいただき、ありがとうございます。企画宣伝の森戸です。
今日は、2013年以降活況を呈してきた東京の不動産についてお話ししようと思います。20年の2月から世界を席巻したコロナ禍は、日本の経済や社会に大きな影響をもたらしましたが、いっぽうでコロナ禍がきっかけになり、人々の生活は大きく変化しました。そうした社会の変化に対し、東京の不動産はどのような変化をみせていくのでしょう、現在から8年後の2030年を見据えた東京の不動産について考えてみました。
日本の観光立国
日本の未来は何で生きていくのでしょう。ものづくり大国ニッポンなどと言われ、世界から称賛されたのは90年代まで。現在は一人当たりGDP（購買力平価換算）で世界30位。世界の企業時価総額ランキングでも、ベスト30に入る日本企業が皆無といった惨憺たる状況になっています。こうした時代環境のもと「日本は観光立国へ」こんな旗印が掲げられだしたのは2003年、当時の小泉純一郎内閣が主宰した観光立国懇談会です。この流れは同年4月からのビジットジャパン事業となって始動し、2007年には観光立国推進基本法が制定されました。東日本大震災以降、訪日外国人数は増加を続け、コロナ禍前だった2019年には3000万人を超えに至りました。
外国から見て日本ほど観光資源に恵まれた国はないと思います。国土が南北に長いため、季節ごとの様々な自然景観が楽しめます。私の叔父は日本を知らないハワイ日系２世だったのですが（既に他界）毎年ハワイで正月に日本のNHKの番組「ゆく年くる年」を観ると日本に一度行きたいなぁと毎年のようにつぶやいていました。静かな山寺に雪がチラチラ舞う中、住職がゴーンと鐘を打つ・・・・・。こんな世界は、何とも荘厳で、外国人には魅力的に映るのです。日本は、島国でも海岸線が長く、急峻な山岳があり、河川が多く、水流が豊かな国です。また歴史的建造物が多く、国内交通機関も充実しています。鉄道網、道路網は密で、どこに行くにも多くの時間を要さない利点があります。国内を比較的短時間で移動ができることは、観光にとって極めて重要なポイントでもあります。鉄道や道路の存在は、観光、旅行が容易にルート化できるからです。こうした地の利、利便性の高さを多くの日本人はあたりまえのことだと思っているかもしれませんが、2030年を迎える日本ではこの強みを生かした、観光・宿泊業戦略にはおおいに期待ができるのです。そして、日本は食文化が発達し、芸術作品も多いし、アニメなどの作品も豊富です。スキーなどのウィンタースポーツにも適しているので、世界が注目するポイントは沢山あるのです。観光が日本のキラーコンテンツの一つであることは間違いありません。ただこれをもって観光立国、つまり日本の代表的な産業として大いに成長していくのかと言われれば、ちょっと話は変わるかもしれません。
コロナ前でもインバウンド関連の観光消費額は約4兆8000億円程度です。国のGDPの１％にも満たない状況。産業としての規模は小さすぎてお話にならないし、逆にこんな小さな産業に活路を求めるのは、明らかに日本の衰退を物語っています。
観光関連不動産の未来は明るい
それでも観光関連の不動産の未来は明るいはずです。伸び筋は、中長期滞在型の高級リゾートホテルです。コロナ禍でインバウンドの客足が途絶える中で奮闘したのが高級リゾートホテルでした。私が以前プロデュースした日光金谷ホテルは、国内富裕層が多く訪れ、稼働率こそ目標を下回ったものの、平均宿泊単価は高水準を保ち、日本国内に高級リゾート温泉ホテル需要が存在することを裏付けています。
コロナ後は、これにアジアを中心とした富裕層が加わることで客層に厚みができることが予想されます。温泉地においても高級リゾートが誕生し始め、ニセコや白馬ではスキーリゾートが隆盛となるでしょう。観光やアクティビティを基軸とした中長期滞在の顧客が日本の観光、リゾート関連の未来を潤すことは確実です。
視界不良なビジネスホテル業界
いっぽう同じホテルでもビジネス系ホテルの未来は不透明。働き方の変容は、基本的に面談して商談を進めるビジネススタイルから、本当に必要な面談以外はオンライン上で済ませるスタイルに確実に変容するはずです。業績報告会や定例化している本社からの支店訪問などもオンラインですませるようになっています。すでに転勤や単身赴任を事実上廃止する企業が出始めた中、ビジネス需要だけに頼ったホテルの未来を見通すことができません。ホテルの未来は増え続けることが予想される観光客の取り込みを目指すことになるはずです。では観光需要を取り込めないホテルはどうなるでしょう。限りなく中長期滞在用のレジデンスとなるのが妥当かもしれません。働き方の変容とは、みんなが在宅で働くということではありません。多様な働き方は、たとえばアニメ制作やCG制作のような中長期一つのプロジェクトが成就するまでホテル内に引き籠って仕上げるなどという働き方を行う客が現れることを意味しています。住宅と職場・ホテルの境界線は限りなく薄くなっていくのでは無いでしょうか。
魅せる・楽しめる商業施設の未来像
商業施設の未来は大きく変わるはずです。変化の引き金を引いたのはEC（電子商）取引。日常品、汎用品の多くはすでに楽天やアマゾンに注文して調達する形態が定着しています。この流れは今後加速こそすれ、元に戻ることはないでしょう。商業施設は買い物という行為が楽しむものに変わり、もう既に購入を決めているものはネットで購入するといった行為に変わり、商業施設に出かけることが、一つのイベント、あるいはハレの場を楽しむものになるのではないでしょうか。
実際、東京の３０坪ぐらいの戸建てに住むより、都会からちょっと離れた郊外に、庭付きの戸建てに住む方が良いという方々も確実に増えてきています。そうなると、衛生都市というわれる土地にも商圏エリアができ始めます。
静岡県御殿場や千葉県木更津などに展開するアウトレットモールはその先駆け的存在です。買い物はあくまでも「ついで」となり、富士山を眺め、あるいは東京湾に沈む夕陽を楽しみながら行うものにと変容しています。長野県軽井沢にあるプリンスモールには、東京などから犬を連れたファミリーが来て、芝生の広場での滞在を楽しんでいます。そしてこうした生活の充実感を胸に、そのときの気分で品物を選んでいるのです。お気に入りのブランドがあっても、良い品がたまたまあれば買うし、なければ買わない。商業施設は山でも、海でも、高原でもいろいろなアイテムを借りてきてショウを演出する機能を前面に打ち出したもっともっとエンターテイメント施設に変貌していくはずです。このことは都心部にある百貨店においてもあてはまります。百貨店の未来は生活シーンの演出が分かれ道です。そのためには現在のようなハコ型の店舗が本当によいのか再考が迫られるようになるでしょう。大きなフロアの棚にいろいろな商品がそれぞれ自己主張を繰り返すのではなく、店に来た客が、そのままドラマや映画の主人公になったような感覚で買い物を楽しめる空間演出がなされていきます。都心にいるときの私、リゾート地での私、家で寛ぐときの私。それぞれの生活シーンを服装や雑貨などのアイテムから入るのではなく、客が置かれた環境や気分、そしてこれからの私を演出する、いわば客のパートナーとしての存在感を高めていくことが大切な気がします。
2030年の東京は、どんなエンターテイメント都市に変貌しているのでしょう。そして衛生都市の繁栄も楽しみです。ひょっとしたら衛生都市から、新しい文化が生まれるかもしれません！
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