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いつもピカいちのブログをご覧いただきありがとうございます。
企画宣伝の森戸です。
最近、不動産投資ブームの勢いが止まるところを知りません。
今や、事故物件でもアッという間に売れちゃう時代なんです……と聞くと、
驚かれる方も多いかもしれませんが、
本当に、事故物件でさえも直ぐに売れてしまうのです。
私が実際に見に行ってきた、前の所有者さんが邸内で自殺された物件も、
この背景にあるのは言うまでもなく、投資用不動産の高騰だと思います。
今まで事故物件を敬遠していた不動産投資家たちが、「割安」という理由で事故物件に手を出し始めている
という話をよく聞くようになりました。
その実態はどんなものなのでしょうか。
今日はそんな事故物件投資のリアルな現場のレポートをお伝えします。
不動産投資の現状
今、ありとあらゆる不動産が高騰しています。
高級ブランドのタワーマンションが大きく値上がりしていることは度々報道されているので、
ご存じの方もいるかもしれませんが、ボロボロのワンルームマンションや、再建築できない築古戸建てまで、
不動産投資家の二極化
「豊富な自己資金と与信をバックに、銀行から億単位の借り入れを起こしてマンションを新築する」というお金持ち不動産投資と、私のやっているような「現金で戸建てや築古アパートをチマチマ買う」というコツコツ投資に二極化現象が現状。私のように東京・横浜・埼玉など人口の多いエリアで数百万の戸建てを買っている人もいれば、過疎化の激しい地方都市で持ち主が管理しきれなく、タダ同然で売り出されている家を買って、DIYして、客付けして、少資本で不動産投資をやっている人もいます。
事故物件はお買い得なのか？
事故物件は本当にお買い得なのかという話ですが、「1割から2割くらい安い」「しかも指値（値切り）が通りやすい」という感じ。
単純にモノとして考えれば確かにお買い得なように思います。
買付価格が安くても、貸し出す際の家賃が安くては意味がありませんが、事故物件でも家賃の下がり幅がそこまで大きくならないものがあるのです。
一般的に、事故物件になると2割から3割の家賃減額が必要と言われています。
人気エリアの物件で、かつ軽微な心理的瑕疵であれば、それほどの減額にはならないケースがあるというのです。
気になる方は不動産ポータルサイトで「告知事項あり」という物件を見つけ出して、似たようなスペックの物件と賃料を比べてみてください。
意外に「安くないな…」というのがチラホラあるのではないでしょうか。
実際にどんな事故物件が売れているのか？
実際にどんな事故物件が売れているのか。実際に私が内見した事故物件のエピソードです。
立地は東京品川区。有名な商店街が近くにあり、駅からは徒歩１５分。国道沿いの住宅街に建っている52坪の木造2階建の戸建で築４０年の築古物件です。
駐車場も２台置ける感じでなかなか良さげです。この家では、前の所有者さんが、邸内で首を吊って亡くなられているのだそうです。
気になるお値段は7,800万円で、期待利回りはそれほどではないのですが、不動産屋さんの話では、周辺の取引事例と比べたら少し安いそうです。
なぜか、開かずの部屋がある家
この物件を内見して、日当たりも良く、「あまり悪くないじゃない」という第一印象。
玄関を開けてもニオイはありませんが、湿気が気になります。廊下も、リビングも、階段も、湿気ぽいのです。
あと、２階の一角にどうも、入り口を壁で塞いでしまっている部屋があるのを見つけてしまったので、とても気になりました。（外から見ると窓があるので、絶対部屋なんです）
なんで、部屋の入り口を壁にして、入れなくしたのだろうか。
この時点で「これはきつい。修繕費も含めると、そこそこ、かかりそうです。3000万くらいなら買うかも。」
私的には、ここで、この物件はアウトです。
長く持たせるつもりならそれなりの修繕費が必要になります。もしくは全てを撤去して新築するかですが、そこまでするような感じでも無いかと。
歪なガイドライン？
昨年10月に発表された国交省によって、事故物件の流通を促進するようなガイドラインが策定されました。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」には
●取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
については、原則として告げなくてもよい。
●賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で
発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね3年が
経過した後は、原則として告げなくてもよい。
というもので、告知事項が大幅に縮小され、不動産屋さんが扱いやすいよう定義も明確になっています。
詳しく読むと「事故があったか一応は調べること」「お客さんに聞かれたら答えること」「大事件の現場とかならちゃんと教えること」というフォローアップの項目もあるにはあるのですが、
大まかな方向性としては「事故物件であろうと、あんまり気にしないで」です。これからは「知らない間に事故物件に住んでいた」「普通の家賃なのに事故物件だった」ということがあり得ます。
住む側には無責任な感じがするガイドラインですが、物件を貸す側や、不動産屋さんからするとありがたい策定なのかと思います。
背景には増え続ける空き家や、高齢者が住宅を借りにくくなっているという問題があるので、このガイドラインの功罪を簡単に論ずることはできませんが、
個人的には事故物件なら事故物件として、納得して購入したいものです。今回内見した物件は縁がなかったのでしょう。
空襲や地震があったので、そもそも東京全体が事故物件のようなものです。私もそれくらいの気持ちで借りて、住んで、買っていこうと思います！
次回へ続く
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