商店街の再生問題
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いつも弊社のブログをお読み頂き、有難うございます。企画宣伝の森戸です。本日は、商店街の再生物語についてお話ししようと思います。どこの街でも、商店街VSチェーンストアの構図は見られると思います。昭和の時代、雨に濡れずに買い物ができるようにアーケードを施した商店街が数多くありました。こうした商店街を今歩くと、営業をせずにシャッターを下ろしたままの状態にある店舗が目立つアーケードを見かけませんか？
シャッター通り商店街の背景
原因は住民のニーズの変化・店舗経営者の高齢化にあります。かつては街の中心部には大きな工場や事業所があり、そこで働く従業者が大勢いました。工場で働く人たちは、まだ車などを持つ余裕はなく、なるべく勤務先である工場の近くのアパートや社員寮に居住していました。そのため街の中心部は常に活気にあふれ、買い物客や飲食する客で商店街は大いに繁盛したのです。しかし、90年代後半以降になると、円高などの環境変化を嫌って多くの工場が海外などに移転。産業構造が変わる中、研究所などに用途が変わり、工場の需要が一気に減り、従業員も必要なくなりました。車社会になって、街の中心部から離れて郊外に居住する人も増え、近隣にできる大型スーパーで買い物をするようになってしまったのです。また、商店街の店舗経営者が高齢になり、子供に引き継ぐことができず、そのうちにシャッターを下ろしたままになる、ざっと言ってこんな構図です。
優雅な年金暮らしができる？
では商売がうまくいかず、さぞかし困っているだろうと想像するのは早計というものです。多くの場合、年金生活に入っていて、息子や娘はサラリーマンになっているし、店は開けていないものの、生活するには事欠かない。そのうえ使用されなくなった店舗という不動産を持っていても税制上優遇を受けていることが、優雅に構えていられる最大の理由です。
シャッター通り商店街にある店舗の多くは税制上「店舗付き住宅」に分類されています。たとえば1階が店舗で、2階以上を住宅として利用するといったものを指すモノを言います。この店舗付き住宅は固定資産税においても、相続時の相続税においても所有している土地が通常の住宅地並みの評価額に特例等で優遇されているのです。固定資産税については「住宅用地の課税標準の特例」という制度があり、通常の店舗であれば、住宅用に供している部分が2分の1以上あれば、固定資産税は小規模住宅地と同じ6分の1に、都市計画税は3分の1に減額されるという法律で守られています。また、相続時には小規模住宅地330㎡までと店舗に関する特定事業用地400㎡までの合計730㎡について評価額が80％も減免されているのです。
店主は困っていないどころか…
今、シャッターを閉じ、商店街で暮らしている多くの店主は、年金も潤沢、子供はサラリーマンで独立、税金は安い、つまり店主の多くは実はちっとも困っていないのが現実です。それどころか、ほかに家作などがあって不動産収入が潤沢に入ってくる人もいます。変に新しい事業をする意欲はないし、有効利用を考えたり、リニューアルをして他人に貸すのもリスクがあるからやめておこう、となるのです。こういった住居兼店舗の間取りで人に貸す場合、新たな出入り口とトイレ水回りを確保しなければならず、スペースの問題上難しいといいます。ひところ、若者たちがシャッター通りの店舗シャッターを開け、カフェを開業する、物販店を開設するなどの「商店街活性化策」が話題になりましたが、もともと人も歩いていない通りに、自己満足で出したお店であれば、初めのころこそ人目を引いても事業としては長続きしないのが現状です。半年から1年程度でつぎつぎに閉店していく姿が多く見られました。
「どうする相続人」状態に
こうした今は何も困っていないシャッター通り商店街でこれから多発するのが二次相続だ。店の主人が亡くなっても一次相続では小規模宅地や店舗に関する特定事業用地の適用によって相続評価額は思い切り圧縮されますが、二次相続時点ではどうでしょう。相続する子供はすでに現地で生活はしていません。商売もたたんでしまっています。つまりこの店舗付き住宅を相続するということは、親と同居する子もおらず、かつ店舗を営んでいない土地と建物を相続するので、税制上の特典を得ることができなくなるのです。
相続人である子の多くはサラリーマンで違う場所に住んでいるわけで、今さら実家に戻って商売などできないし、やる気もない人が多い状態です。実家に戻り、新たに店を開くとなっても、固定資産税は親が所有していた時のようなわけにはいかなくなります。では、いらないから売れるだろうか。シャッター通り商店街の中の店舗を積極的に購入したいという人は現代ではほとんどいないかもしれません。
商店街問題を先送り
実はシャッター通り商店街の存続はこうした時限爆弾を抱えたままの「問題先送り商店街」なのです。そしてこの店舗付き住宅を相続する人たちは、真剣にその活用手段を考えていかなければ、老朽化する店舗の管理と、毎年やってくる固定資産税通知書に悩まされることになるります。大都市の市街地にある店舗なら、まだ商店街の所有者たちが土地を提供しあって新しい市街地再開発組合などを設立して、タワーマンションを建設してもらうなどの活用方法が考えられるが、地方都市になると新たな活用方法にも限りがあります。
店舗付き住宅で今後、頻発する相続は何もシャッター通りの店舗だけの問題ではありません。二次相続の時点で課税されるかどうかではなく、これを相続せざるを得ない店主の子供、孫世代が、残された店舗の取り扱いに悩まされる時代が到来していることを意味しているのです。
自治体も協力しエリア全体の再生
この問題の抜本的な解決策としては、自治体なども加わって、シャッター通り商店街をどのように再生していくかを真剣に考えることにあります。例えば、再生するシャッター通り商店街に網掛けして、土地建物の権利を引き受ける再生ファンドを組成させたりする、もう利用しなくなり、実際に住んでもいない所有者は、自身の持つ所有権をファンドに現物出資する等。ファンドは細切れの所有権を中長期にわたって集め、ある程度まとまったところで、再開発を行うなど、エリア全体での有効利用を図っていかないと、やがては商店街ごとスラム街に変わってしまうことが危惧されていくと思います。
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