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アフターコロナ 海外不動産投資事情


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いつもピカいちのブログをご覧いただきありがとうございます。企画宣伝の森戸です。

本日は海外投資物件についてお話ししようと思います。私もチマチマ不動産投資家なのですが、海外物件は2件運用しています。1つはロンドン郊外の物件ともう一つはハワイのコンドミニアムです。ロンドンの物件は、日本法人の会館として貸し出しているので、家賃の滞納は無かったのですが、ハワイのコンドミニアムの方は、家賃の滞納が、2年くらい発生してしまいました。家賃は2490ドル。日本円ですと月約30万ぐらいです。借主は現地に働くホテルのコンシェルジュで、その方が入居してから10年は経ちます。ところが、ロックダウンになりホテルが休業に追い込まれ、収入が激減した為、家賃を分割にして欲しいと言われてしまったのです。こちらも事情はわかるので、快諾しました。コロナ発生から2年以上経過した頃からは、家賃+分割分が振り込まれているので、安定しているのだと思います。このように、海外と日本では、コロナ対策自体が変わってくるので、有事の際には気をつけなければならないポイントです。ハワイの不動産市場は、表面利回りで2%〜4%台という物件もめずらしくありません。利回りを期待した不動産投資にはあまり、むいていないのかもしれません。ハワイは世界的な観光地なので、世界中から投資マネーが集まってきます。不動産市場においても、他のエリアと比較すると競争が激しい点が特徴的。ただ、売買差益や資産性重視の投資には適していると思います。しかし、今から購入するのはお薦めできません。なぜなら、物件自体の金額が高くなってしまったからです。その上、表面利回りはあんまり良くありません。

今から、買うのであれば、将来的面白いのは、グアム。コロナが発生する直前に、一度現地を見にいったのですが、まるで、40年前のハワイです。もしかすると、これからハワイのように街自体が発展するかもしれません。ハワイの飲食企業も多く出店してきています。「日本からもっとも近いアメリカ」と称されるグアムは、その言葉通り日本から空路3時間半程度で往来が可能です。日本国内旅行と同じくらい気軽に、週末だけ訪れることもできます。日本との時差もマイナス1時間だけですから、海外とは言え時差ボケとは無縁で到着したその日から普段通りに身動きができます。今はコロナの影響で海外旅行は儘ならない状況ですが、もう少し、コロナが落ち着けば、観光も増えていくはずです。また、時期によっては往復航空チケットが2万円前後で入手できることから、海外不動産投資としてだけでなく、何度も訪問して利用できるセカンドハウスの保有場所としても魅力的です。貸すのであれば、やはり、軍関係者が手堅いと思います。グアムにおける不動産平均価格はコンドミニアムが230,230米ドル(約2,558万円)、戸建は302,319米ドル(約3,360万円)。また、「中間価格」はコンドミニアム200,000米ドル(約2,220万円)、戸建の場合は275,000米ドル(約3,056万円)となっています。しかも、グアムはアメリカの「準州」であり「州」ではないため、基本的に消費税などの州税がありません。このため、アメリカの他州と比較した場合は有利。それに、グアムで不動産を購入する場合、仲介手数料はかかりません。不動産の売主が買主の不動産手数料も払うのが普通です。その他、不動産所得税や印紙税、司法書士費用、消費税も無料です。実際にかかってくるのは、エスクロー費(売買費用を信託する中間企業の費用)、登記料、公証人料、権原保険費用、書類作成料などと、物件価格の0.5~2.0%程度。最後は固定資産税ぐらいです。

ヴェローナリゾート&スパグアムがオークションに!

コロナの影響で、業績が悪化し、

グアム・タモンにある大型ホテル、ヴェローナリゾート&スパは銀行に900万ドル(約10億)の債務を負って、差し押さえられてしましました。基本グアムも観光地なので、海外の観光客が来なければ、商売は成り立ちません。

「ポラリスグアムLLC」の所有していた335室のヴェローナリゾート&スパが売りに出されており、12月16日午前9時からズームでオークションが開催されました。 最低入札額は1150万ドル(約1億8000万)で、保証金は333,000ドル(約4000万円)必要です。この物件の落札者は、台湾に拠点を置くTaieasy International Co。落札価格は1360万ドル(16億6000万)。この会社、気になったので調べてみるとなんと、アパレル企業でした。ホテル運営事業の会社では無いのです。

日本を含めアジア圏内で不動産を買い漁る台湾人

日本の物件でもそうですが、台湾の会社は常に海外物件を取得しています。ところで、台湾では今、「海外不動産投資ブーム」の様相を呈しており、「日本」やアジア圏をテーマとする不動産セミナーが、各都市で、毎週のように行われているようです。このような状態になったのは、10年前からだそうです。日本でも、「海外不動産投資元年」と呼ばれるのが2013年ですから、台湾とほぼ同時期と言って良いと思います。ですが、台湾人が海外不動産を買いたい動機は、日本人と、大きな違いがあります。台湾の場合は、日本のバブル崩壊直前に似たところがあって、「国内不動産の高騰」を背景とした「バブル崩壊、資産価値下落の懸念」が原因で、海外不動産に目を向けることになっているようです。一口で、台湾不動産といっても、二極化しています。
☆台北都市圏では、人口・産業が伸びているが、不動産価格高騰が著しい(東京並みか、それ以上)
☆それ以外の地域では、不動産は台北に比べて数分の1の値段で買えるけど、人口・産業が停滞して、伸びる目が見えない。日本の「首都圏」VS「北海道」に似た話ですが、私の実感では、それ以上の格差だと思います。九州と同じくらいの大きさしかない台湾島で、なぜ、「日本」以上の格差になってしまうのか?

主な理由の一つは、「チャイナ(大陸)マネーが、台北都市圏に集中的に流入する」からだといいます。
大陸の金持ちは、台北一等地のマンションを、5億や6億とかで大人買いしているらしいのです。そして、地下鉄、国際航空便などの交通インフラ整備も、台北と他都市では歴然とした差がありますから、結果、台北都市圏全体が不動産ブームになるといった構図。
とにかく、台北は不動産価格が高すぎ、普通の給料では全然買えないレベルで、賃貸利回りは2%程度しかない。相場も、すでにピークを打ったという認識が広まり、「いま台北で不動産買っても、キャピタル(値上がり益)もインカム(家賃収入)も期待薄」だから、海外で買おう!今のところ、投資先として一番人気なのは、「日本」です。とにかく台湾人は日本大好きです。子供の留学にしても、男の子は欧米に行かせても、女の子は台湾から近くて治安の良い日本に行かせるケースが昔から多く、何だかんだいって、「日本での在住経験ある」台湾人が少なからずいます。そして、台湾には「信義房屋」という、日本不動産取扱トップの企業があり、日々、ものすごい数の投資物件を台湾人に売っているので、日本の不動産取引の商習慣に関する情報も、結構知られていたりします。今は台湾人にとって、「円安」で日本物件が比較的買いやすい時期です。今後、もっと円安が進めば、バイヤーが怒涛のように押し寄せてくるかもしれませんね。台湾だけでなく、中国から香港から、韓国から、そして東南アジア全域から…日本の物件が高騰しているのも、こういった背景の影響かもしれません。

話のネタにでも、皆様も海外物件を探してみませんか?



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