まだ、更地のままの土地は何になるのか？？？
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いつもブログをお読みいただいてありがとうございます。企画宣伝の森戸です。
皆様も１度は、お台場の観覧車に乗られた方も多いと思います。今日のテーマは、お台場です。
臨海副都心パレットタウン運営協議会は2021年7月21日、東京・臨海部にある複合施設「パレットタウン」の営業を2021年12月より順次終了すると発表していました。パレットタウンといえば、お台場に隣接するゆりかもめ・青海駅前エリアで「ヴィーナスフォート」や「パレットタウン大観覧車」、最近では国内外から人気の「チームラボ ボーダレス」もある複合施設。トヨタの自動車や次世代モビリティーが勢揃いしている「MEGA WEB」や、ライブハウスの「Zepp Tokyo」もパレットタウンの一部です。
そもそも、この場所は何だったのか？
江戸時代から今日に至るまで江戸・東京は、湿地帯を開拓したり地先の海を埋め立てて、町の領域を広げてきました。しかしお台場はそれらとは違っていて、海の沖合に島を造って出来た孤立した陸地でした。というのは、お台場は、町の領域を拡大するためではなく、江戸という都市を外敵から守るための要塞島として造成したからです。
1853年に、アメリカのペリー艦隊が開国を迫り浦賀沖に現れ、幕府は江戸防衛のため海上砲台島を江戸湾に築きました。幕府の当初の計画では南品川の漁師町から深川の洲崎にかけて二重の首飾りのよう１２基の砲台島を並べる予定だったと言いますから、その位置は現在の東京ベイエリアと呼ばれる東京湾岸地域に相当します。
幕府には財政的余裕がなかったので最終的には６基の台場しか造りませんでしたが、１年後に日米和親条約が締結されたので、幸い砲台は一発の大砲も撃たずに済みました。そして六つの台場は昭和の初めまで残っていました。その後、船舶の航行に邪魔になるので取り壊され、残ったのは第三台場と第六台場の二つとなりました。現在のお台場は、この第三台場をベースにして埋め立て拡大したものです。第六台場はレインボーブリッジ展望台の足下に野鳥の無人島として残されています。
戦後の昭和３８年から埋立地としての開発が本格的に開始されました。昭和４９年には、最初にお台場の西部の突端に船の科学館が開館しましたが、そこに至る途中の土地はすすき野の広がる荒野であり、東京港の海底を掘削した残土で埋め立てている最中でした。
それでも昭和５４年に１３号埋立事業が完成すると、臨海副都心開発の検討が始まります。マイタウン構想懇談会、東京都長期計画、東京テレポート構想、昭和６１年の第二次東京都長期計画と矢継ぎ早に計画が打ち上げられます。
お台場の建設作業は昭和６４年から始まりましたが、折しも土地バブル（1988～91）が発生したり、その絶頂期に船出したお台場開発は、間もなくバブル崩壊に遭遇します。バブル崩壊（1991～1993）の逆境を打開するため、お台場で「世界都市博覧会」を開催（1996）することを計画していましたが、当時の青島都知事は開発見直しを主張して、博覧会は中止になってしまいました。世界都市博覧会が中止と決まると、お台場への企業進出や移転のキャンセルが相次ぎ、オフィス街として開発する計画は大幅に遅れます。その開発の遅れを取り戻すべく東京都では第三セクターを設けて開発事業の継続を図りますが、その後の開発は苦戦を強いられました。
しかし、その間にも公共交通機関の建設整備は着々と進められました。平成５年お台場への架橋であるレインボーブリジが完成し、平成７年にモノレールゆりかもめが完成します。平成１４年りんかい線が大崎で埼京線と繋がり直通運転が開始され、千葉方面へは新木場では京葉線との乗り換えが可能となり交通インフラが整いました。
平成１１年に石原知事が都知事に就任。お台場の新都市開発事業は本格的に動き出します。「とりあえず、誰かに貸しとくか」というアイディアが採用され、暫定的に借地権を設定するといったニーズにあったのが、「事業用定期借地権」。借りた土地に建てる建物が「事業用（店舗利用等）」でしたら、短期間で、かつ、更新なし（最初に決めた期間で借地権は終わり）とすることができるからです。事業用定期借地権とは、定期借地権の一つで、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものをいいます。通常、事業用定期借地権は借地借家法で10年以上50年未満の間で期間を定めることができるとされています。では東京都は、何年契約で貸し出していたのでしょうか。
当初、借地権の契約期間が10年に設定されていたため、2010年に施設全体を閉鎖、解体し、更地にして東京都に土地を返還することとなっていたといいます。しかし、お台場を代表する商業施設として成功を収めたパレットタウンをわずか10年で解体することには疑問の声が噴出。東京都は2008年、同地を森ビルとトヨタ自動車に814億円で売却すると発表しました。こうして、お台場のシンボルである観覧車は解体を免れ、2018年には森ビルが「森ビルデジタルアートミュージアム・エプソンチームラボボーダレス」を新設すると、開館から1年で世界160以上の国と地域から、約230万人が来館するお台場の新たな観光名所となったのです。
元々借りる立場であったトヨタの体験型ショールームである「MEGA WEB」や、ライブハウスの「Zepp Tokyo」「ヴィーナスフォート」は当初から、すぐに解体できるような設計になっていました。しかし、そうなっていなかったのは、大江戸温泉物語でした。大江戸温泉とは、18年前にオープンした天然温泉施設です。単なる温泉ではなく、内部が江戸を再現したテーマパークみたいになっていて、お台場観光やディズニーランドの帰りなどに立ち寄る人が多く、人気の観光スポットとして有名でした。
森ビルとトヨタ自動車が買い上げた土地には、2025年秋をオープン開業目処に大規模な再開発を行う計画で、目玉は大型複合アリーナ。イベントやライブ、音楽イベントなどに活用できる大規模イベント施設となるのだそうです。収容人数は、スポーツで約10,000席、ライブなどイベント等では約 10,000〜13,000席とする計画となっているそうなのです。そのアリーナの周りには、新たに商業施設が作られるのだそうです。
しかし、大江戸温泉の跡地は、未だ東京都の土地です。
可能性として考えられるのは、大型タワーマンション・ホテル・巨大物流倉庫・同等の温泉施設あたりなのかとも思いますが、もし、大型タワーマンションとなると、不動産投資の領域になります。
ただ心配要素は、既に海側には、多くのタワーマンションが既に建てられており、賃貸にするには以下のリスクを知っておいた方が良いと思います。
- 電車の利便性が悪い
- 湾岸エリアで家賃の相場が一番高い
- 地盤による液状化のリスクがある
お台場海浜公園がある湾岸エリアは、埋め立て地として誕生した土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクがあります。マンションやビルは液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場に影響が出るかもしれません。
上記のことから、お台場のマンションを購入する場合は液状化のリスクを踏まえた上で検討するようにしましょう。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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