廃墟同然の物件に1日30件の問い合わせが・・・
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いつもブログをお読み頂き、ありがとうございます。企画宣伝の森戸です。
昨日は、レトロ調リフォームの話をお伝えしましたが、本日は社会問題化している「空き家問題」のお話です。
建物の耐用年数は、法的には木造で22年、鉄筋鉄骨コンクリート造で47年というように決まっていますが、その年数をはるかに経過した空き家や古民家は、まだ使用できる状態であっても評価額が「ゼロ円」となるため、土地価格のみで売買されています。そして、そのような古い建物を安く買い取り、リノベーションを施した上でシェアハウスや古民家カフェとして貸し出す不動産投資ビジネスに注目が集まっています。総務省の「住宅・土地統計調査」（平成30年度）によると、全国の総住宅数約6,241万戸のうち、空き家状態になっている住宅は約850万戸です。その数は全体の約14%を占めています。空き家の増加傾向は顕著で、今後も増え続けるとなると、様々な問題が懸念されていました。
その1つは建物の老朽化です。
人が住んでいないと老朽化のスピードは加速し、台風や地震などの天災をきっかけに屋根や壁面が崩壊するリスクが高まります。また不審者やホームレスなどが勝手に住みついたり、家財の窃盗や放火といった犯罪を誘発したりすることも問題です。所有者のみならず近隣住民に不利益が及ぶ可能性もあるでしょう。だからといって、老朽化した建物を取り壊すとなると莫大な解体費用がかかりますし、また更地にしてしまうと以前は、固定資産税が高くなるということで、所有者は「建物を残したまま売却してしまった方がいいのではないか」と考えます。すると空き家は「土地」として売り出され、建物付き不動産としては近隣相場より安くなります。
ただの築古物件と古民家との違いは？
一般住宅として使用されていた空き家と、施主の深い思い入れのもと創り上げられた古民家では、リノベーションの手法が一部異なります。古民家とは日本古来の軸組工法で建てられた住宅のことで、竣工時期も明治・大正・昭和初期と歴史が重ねられてきたものを指します。古民家の構造体は堅牢で、その耐久性は200～300年ともいわれます。
柱や土台に補強工事を施せば耐震性能をさらに高められますが、工事費用は建物の状態によって100万～500万円台と様々。古き良き建物の風情を残すため、内外装工事には比較的お金がかからず、素人でも施工できる部分については自らDIYすれば費用がさらに節約できます。しかし、「古民家カフェ」のように飲食店舗への賃貸物件にする場合は別で、保健所で営業許可を取るために厨房設備や排煙ダクトを増設する必要があるため、総額で1,000万円以上の費用がかかることになります。
一般的な空き家のリノベーション費用はピンキリで、壁や床工事のみであれば200万～300万円台程度で済みますが、キッチンや浴室など水回り設備の新規入れ替えや床下配管の交換を行うとなると、内装だけで500万円以上にのぼります。
このほかに耐震補強工事や、雨漏り等の建物の状態によっては総額１,000万円以上の費用がかかる可能性もあります。
やはり、廃墟同然の物件を購入する際、内見でどれぐらいかかるのか、現状を把握したいものです。（弊社では、リフォーム見学会に来て頂いた投資家様限定の無料同行査定を行なっています。購入する前の物件に一緒に同行し、どれぐらいリフォームしなければならないか査定見積いたします。※場所が遠方の場合要相談
次回のリフォーム見学会は5月14日（土）を予定してます。
「空き家再生補助金制度」が利用出来る！
年々深刻となる空き家増加の問題を受けて、国土交通省は居住環境の整備改善を図ることを目的とした「空き家再生補助金制度」を立ち上げました。この制度は、個人や企業などの民間事業者が空き家のリフォームやリノベーションを行う場合、諸費用の2/3を国と地方公共団体で補助するというもの。近年では新潟・長野・石川・富山・福井・奈良・兵庫・広島の各県で同制度活用を推進しており、実施事例も各地で誕生しています。ただし、この制度には厳しい条件があります。それは、リノベーション後の建物を地域のコミュニティ施設として10年以上提供することです。コミュニティ施設とは、郷土の魅力を紹介する文化イベント・展示会場、移住検討者の滞在体験宿泊所、創作活動を通して近隣住民や観光客が気軽に交流できる場所のこと。もちろん会場のレンタル料や宿泊代を徴収することはできますが、最低10年間は「お役所仕事」の一端を担わなければなりません。費用の補助は魅力ですが、地域ボランティア要素が濃いため投資家にとっては重荷になるかも知れません。
空き家や古民家で、賃貸・民泊事業をするための費用
公的な助成金に頼らず、自らの資産だけで空き家・古民家を再生する場合、賃貸運用や民泊営業をスタートさせるまでにどのくらいの費用がかかるのでしょう。那須の別荘地に建つ空き家を購入したと想定して計算してみます。
●初期投資
購入価格：500万円（2LDK 戸建想定）
リフォーム費用：500万円
合計：1000万円
●収益
賃貸運用（家賃）の場合：5万円/月
民泊営業（宿泊代）の場合：21万円/月（宿泊料15,000円/日として）
※土日や祝日等のみ稼働として（全国平均120日が休暇の場合）
リノベーション部分は、床や壁などの内装中心と仮定して500万円としました。一般的な住居として貸し出す（賃貸運用）場合、初期投資額を回収するのに約16年以上かかり、途中で退去者も何回か出ることでしょう。一方、民泊営業の場合、約６年で黒字化する計算です。とはいっても、民泊の運営には予約受付業務やチェックアウト後の室内清掃といった外注手数料が別途かかりますので、手間がかかります。
コロナ禍の影響により、民泊は「アイドリング状態」に
かつて話題が沸騰した民泊ブームの際は、京都エリアの空き家や古民家が投資家の間で争奪戦となりました。ちなみに京都を含む関西圏は関東圏と比較して家賃相場が低い（ワンルームで5万円台/月前後）分、売買価格も安価です。しかしこれを民泊施設として運用すれば、相場家賃の２倍以上（宿泊費1万円/日として１０万円以上/月）稼ぐことができます。京都・大阪は国内屈指の観光エリアです。投資家たちが動かないはずはありません。まずは京都市内にある町家造りの古民家から次々と売買され、無秩序な民泊開業ラッシュが始まったのです。外国人観光客は「ホテルよりリーズナブル」な民泊を好んで利用します。繁華街のみならず、民泊が林立する住宅街にも外国人グループが溢れるようになると、近隣住民との間でトラブルが相次ぐようになりましたが、コロナの影響で外人旅行者は少なくなっているので現在はアイドリング状態のようです。もう少し、コロナが落ち着けば、また外国人の観光客も増えることでしょう。民泊ブーム再来の前に、投資見込みエリア・物件の情報を収集しておくといいかもしれません。
本日もお読み頂きありがとうございました。
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