初めに、不動産投資をしていてリフォームの内容などに悩まれる方も多いと思います

このブログではこんなリフォームをしたらこうなったというような内容を毎日更新させて頂いております。

もちろんお問い合わせを頂ければありがたいですが、

『お問い合わせ頂けなくても』

このブログを見て修繕工事の参考にして頂き皆さんの不動産投資が成功されることを

切に願っております。

 

 

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こんばんは！！

本日のブログは株式会社ピカいち　社長の柳田がお送りいたします！😀👍

 

早速本題に入りますが、今回ご紹介させて頂く物件は

千葉県我孫子市の少しマイナーな路線N線のK駅から徒歩12分ほどの物件で購入時のスペックは

👇👇👇👇👇👇👇👇👇

・木造スレート葺

・昭和62年築

・市街化区域の1種低層

・北側但し書き道路に4ｍ接道

・駐車場なし

・２DK×６室　（1室のみ奇跡的に入居中）

・購入時の利回りは最近の都内23区の利回り相場の7倍～8倍くらいです😎

(リフォーム前です！！)

当初の物件の写真はこちら👇

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これが接道状況でこの道路が但し書き道路

【両隣の方の通行掘削承諾がないと再建築が出来ません】

見るからに廃墟感が伝わってきます。。。

 

 

                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

鉄骨階段も錆錆でかわいそうな感じ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

外壁も鉄骨階段もいい感じに朽ちてきています！

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

建物南側はジャングルヽ(^o^)丿

 

 

 

 

 

 

中に入ると(=ﾟωﾟ)ﾉ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

手前側には意味深なシミ。。。奥は暗くて見えません😎

 

 

恐る恐る中に入ってみると……….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

意外といけるかもと思った瞬間Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

 

 

 

 

 

蜘蛛の巣でした(+_+)

さらに奥に入ると……..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

誇りのような霧のような…

あまりよく見えません((+_+))

 

怖かったので奥は雰囲気が分かっただけで良しとして。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

風呂はハーフユニットと　ほこり

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ﾄｲﾚはタイル張りの古臭いトイレと　ほこり

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

キッチンは昔のブロックキッチンと壊れかけの換気扇と　ほこり…

 

・・・とこんな感じでした。

 

投資物件を見るのはこれが初めてです！！という方には少しショッキングな物件だったかもしれませんが、私が思うに今の時代に物件を仕入れて利益を出していけるような大家さんにとっては、『まあまあな物件に見えるのではないでしょうか？？』

 

前置きはともかく、不動産投資を専門としてリフォームしている当社が、これをどう料理するかというのは、まさに『腕の見せ所！！』

私こういう物件を見るとアドレナリン大放出でかなり楽しくなっちゃうんです＾＾

【だって、この物件がどんな感じにリフォームされて、どれくらいの予算でそれが出来て、どのくらいの利回りで貸せて、どのくらいの利○○○○○○○出来るのかがわかっちゃうんです(´艸｀*)】

 

 

しかし、本当にどうなるかは神のみぞ知りますので、まずは真面目に考えて出来るだけリスクを無くし、最高の費用対効果を埋めるように　超　考えます！！

 

 

 

 

超考えた割に平凡ですが、この物件を賃貸可能にするためには下記のような課題がありました！！

ズバリこの物件の問題点は

 

 

 

１．室内が汚すぎる・ボロすぎる！

 

２．賃貸の客づけ募集をしていなかった【特に重要なのはｲﾝﾀｰﾈｯﾄの賃貸ポータルサイトに一切載っていませんでした！】

 

３．N線のK駅からは歩ける距離だが、２DKの間取りでこのマイナーな駅の地域では車は必須なので、駐車場が最低でも各世帯0.8台は必要！！【0.8台という表記は必ずしも一家に1台必要というわけではなく、80％の人が車を必要としているであろうという意味です!(^^)!】

ちなみに近隣の駐車場は今は募集をしていないとのこと。。。

また、隣地には全て家がびっちりと建っています。。。

 

 

４．但し書き道路で、通行掘削承諾がないと再建築が出来ない。購入時点では勿論通行掘削承諾はありません(; ･`д･´)しかも、隣地の方々はこの道を使わなくても自分たちは他の道路に接道していて、再建築の問題など全くありません。。。

購入時、親切な仲介さんが私道の掘削承諾を取ろうと、隣地に訪ねてくれたのですが、私道の所有者は2人いて、1人は隣に住んでいましたがもう一人は謄本ではその住所に住んでいるはずなのに、本人ではなく、賃貸で借りている人が済んでいました。噂では所有者様は北九州に居るとか居ないとか。。。(補足ですが、謄本上はその場所に住んでいるようになって居ても実際は引っ越しをしていて、その謄本の住所変更をしていないという事は、その物件の売却や担保提供などをする時だけ正す必要があるだけで、よくあることです。)

【不幸中の幸いにも通行止め等はされていない為、現況では、賃貸というより不動産の資産価値としての大きな問題です！！】

 

５．管理状態が悪くゴミや草は生え放題

 

上記の問題をどう改善していけば良いのかは、、、

また明日！！

 

 

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