止まらない少子化で狙うべき市場とは？
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ピカイチのブログをいつもお読み頂きありがとうございます。企画宣伝の森戸です。年末もお伝えしましたが、新築のマンションや一戸建て住宅の建設現場が多くなりました。30年後人口は減り続け、こんな数の住居はいらないのでは無いだろうかといつも思ってしまいます。しかし、そんな状況を見て、いずれ人口が減少しても世帯数は増えていることが根拠だという識者もいます。なので、私なりに調べてみると、世帯数を押し上げている要因は、一人暮らしの高齢者でした。皆様は、高齢者の一人入居って怖く無いですか？私の所有する物件には、高齢者は一人もいないのですが、やはり高齢者だと、孤独死の確率もあがるので、大家の心配事も増えます。2020年の国勢調査を見てみると、一人暮らし世帯の総数は2115万1042世帯（一般世帯の38.0％）で、このうち65歳以上が671万6806世帯と約3割を占めているのです。大家はヒヤヒヤの状態です。むしろ、30代～40代といった住宅購買年齢層の減少ほど住宅需要が目減りしない理由は、相続税対策需要の高まりなのかもしれません。不動産を取引する際の時価（実勢価格）より相続税がかかる基準となる価格（相続税評価額）が低いことから、相続税の負担を減らす節税方法として不動産の購入は広く知られています。地方に住む富裕な高齢者が東京や大阪の中心地にあるタワーマンションを購入するといった例は珍しくありません。相続税対策を考える客層の取り込みを競う不動産会社は営業を強化しており、こうした富裕層の動きは、投資家による買い占めと並んで都心マンション価格の異常なまでの高騰を招く原因にもなっています。
今後30年で30代前半が3割減
人口グラフを見てもお分かりのように、住宅を購入する若い世代が減る以上、いつまでも新規の住宅数を増やし続けることはできないと私はみています。国交省の資料によれば、持ち家の保有率は29歳までの9％に対して、30代が24％、40代が49％です。結婚などを契機として30代で住宅取得を考え始める人が多いということもわかります。ですが、30代前半は今後30年で約3割少なくなることも読み取れます。これは、ほぼ「確定した未来」です。そうでなくとも、これから住宅を取得する年齢となる若者のたちは洋服でさえも、買わずにシェアするシェアリングエコノミーが定着してきています。だから、一生賃貸でも良いのです。
異次元な少子化対策って？
岸田政権は、「異次元の少子化対策に挑戦する」と違和感バリバリの事を語っていました。国のトップリーダーが「異次元」と言う以上、どんな目玉政策を用意しての発言なのかと思って中身を開けてみれば、基本的な方向性は
〈1〉児童手当を中心とした経済的支援の強化
〈2〉学童保育や病児保育、産後ケアなどすべての子育て家庭への支援拡充
〈3〉育児休業の強化を含めた働き方改革の推進
――の3本柱だけ。（笑）いずれも既存政策の拡充であり、「異次元」とは程遠いと思いませんか？しかも、岸田首相の発言を丁寧に聞き返してみると、異次元の少子化対策に「挑戦する」としているだけで、「実施する」とは述べていないのです。挑戦だけならば誰でもできるし、関係省庁を横断する政府会議を新設するといっているのですが、岸田首相といえば“遣唐使”を捩り“検討使”と揶揄されている方ですので。「検討はしましたが……」といったことに終わるのではないかと嫌な予感さえします。 異次元どころか、既存政策の強化だってハードルはかなり高いはずです。岸田首相は昨年、「子ども予算を倍増する」と威勢こそ良かったものの財源の手当てに目途が立たず結論を先送りした経緯もあります。防衛費の増額に関してはいち早く増税方針を指示するなど財源確保の道筋をつけただけに、子育て世代などに「いつも子ども政策は後回しにされる」との失望感が広がっています。 「異次元の少子化対策」と大上段に構えた背景には、多分にうしろめたさがあったのでしょうか。早くも自民党の甘利明元幹事長からは将来的な消費税増税の可能性についての発言が飛び出しましたが、（ここだけの話消費税は２０％にしたいらしい）若い世代も負担する消費税増税に頼れば、児童手当を増額できても効果は薄れてしまうはずです。国民が不安なのは、むしろ、岸田首相がどこに政策目標を定めているのかよく見えないところです。日本という船を動かしているはずの船長が、船を浮かべているだけで目的地を決めていないのと一緒なのです。
晩婚化で新築より中古に目が向く人が増える
今でさえ、家を購入するとなると、住宅ローンを組んで購入する人が大半です。月々の返済額を考慮すれば若いほうがローンを組みやすいのです。ところが、住宅取得年齢が晩婚化で40代半ば以降となれば、月々の返済額が大きくなるので取得する物件の価格の方を抑え込みたいという人の割合が相対的に増えるはずです。新設住宅よりもリーズナブルな中古住宅へと目が向く人が増えることとなると思います。実は、これまでも新築住宅の着工戸数は多少の変遷を重ねながら減少カーブを描いてきていました。野村総合研究所の推計（2022年）は、新設住宅の着工戸数は2021年度の87万戸から、2030年度は70万戸、2040年度には49万戸へと減少していくと見込んでいるといいます。 2030年度の利用関係別の推計は、持ち家（自分が居住する目的で建築する物件）25万戸、分譲住宅（建て売りまたは分譲目的で建築する物件）17万戸、投資目的の住宅を含む貸家（賃貸する目的で建築する物件）28万戸。新築といっても、自宅として建てる人は案外少ない印象ですね。一方、野村総研は、中古住宅の流通量も予測していますが、2018年の16万戸から、2030年に19万戸、2040年には20万戸へとゆるやかだが増加するとの予測です。
晩婚化で中古住宅を購入する人が増加すると言っても「横ばい」と言っていいほどの増加率です。新築住宅の着工戸数の目減り分を補うほどの規模とはならないのは、住宅を購入し始める30代～40代の減り方が大きいためです。新築か中古かの区別とは関係なく、住宅取得の総数が全体的に減っていくと思います。
150万戸の空き家再生に需要
今後、新築物件を減らす要因は、既存の中古住宅市場における取引の活性化だけではない。新たな要因となりそうなのが空き家の再生です。国交省の資料によれば、簡易な手入れによって活用可能で、しかも最寄り駅から1キロメートル以内という空き家は全国に約50万戸（一戸建て約18万戸、共同住宅等が約32万戸）もあります。最寄り駅から1キロメートル以内の好立地だが腐朽破損しているものが約46万戸、耐震性不足の物件が約56万戸。これら約102万戸を合わせた約152万戸について、政府は改修や建て替えなどを施して「住宅」として蘇らせることを想定しているそうです。住宅取得年齢層の縮小に加えて、「空き家」の再生が本格化してくると、新築物件を主力としてきた住宅メーカーや不動産会社は収益モデルの見直しを迫られます。他方、中古住宅市場の活性化は、リフォームの市場規模の拡大につながります。野村総研はエアコンや家具、インテリア商品の購入費などを含めたリフォーム市場は年間7兆～8兆円台で推移すると見積もっているようです。人口減少していく市場は、住宅メーカーや家具メーカー、不動産会社など「住まい」に関係する各産業の役割を大きく変えていくとよんでいます。
住宅選びはどう変わるか
空き家は地域全体の景観を損ない、地価の下落を引き起こすこともあります。犯罪者が隠れ家のように利用したり、火事や老朽化した壁などが落下して思わぬ事故を引き起こしたりする恐れもあるからです。老朽化したマンションの空き部屋の増加は、建物のメンテナンスを困難にさせ、住み続けている人々の生活を脅かしています。私が席を置くピカいちはそんな物件ばかり買い取って再生させています。リノベーションするだけで、全く違う物件に生まれ変わり、賃貸者も全室満室になるのでお金を産む物件に変化するので、不思議です。YouTubeでリノベーション過程を何点か載せているので見てみてください。
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