将来の資産性を考える土地購入って？
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いつもピカいちのブログをお読みいただき、ありがとうございます。企画宣伝の森戸です。
昨日は、田舎の土地が値上がりしている というテーマで、売り抜いた物件の話をしましたが、今日は、大まかに「買うべき土地なのかどうか」についての話をしようと思います。田舎の土地でも高く売れる土地と売れない土地が現存しています。わかりやすく言うと、サーファーターゲットで値上がりしている土地は、海から徒歩１０分以内の土地は値が上がりますが、それ以外の土地は、「？」です。
「相続した家を売りたいけど、古いし田舎だから買い手がつかない」 「もう手放したいけど、売れる金額よりも住宅ローンの残債の方が大きくて売れない」
というような悲惨なケースも！これは、購入するもしくは、相続する際に「将来資産としてどれだけの価値が残るか？」ということを意識してないことが原因。もちろん、家は資産としての意味合いだけでなく、自分や家族にとっての住み心地であったり利便性も大切です。相続する場合は兎も角、購入するのであれば、将来少しでも資産として残すことを考えたほうが良いと思います。
事実、同じ5000万円で家を買ったとしても、30年後にまだ3000万円で売れる家と、1000万円にもならない家が存在するのも現実です。
では、将来の資産価値が残りやすい家と、価値が落ちやすい家ではどのような違いがあるのでしょう。当たり前ですが、不動産の価格は他のあらゆる物と同様に、需要と供給のバランスで決まります。
欲しい人が多い（＝人気が高い）不動産は価格が上がりやすく、他にあまり無い（＝希少性が高い）不動産も価格が上がりやすくなります。
逆に、あまり住みたいと思う人がいない（＝人気がない）不動産や、売出物件が多い（＝供給が多い）地域の不動産は価格が安くなります。なお、すごくマクロな視点で見ると、日本の土地面積(供給)は一定で、人口（需要）は減少傾向にあります。途中で景気の波はあるにせよ30年以上の長期スパンで考えると、海外からの移民を大量に受け入れない限りは日本全体の不動産価格は下落していくはずです。
建物は「最後はゼロ」ではなく「マイナス」が普通
もう一つ大切な観点としては、建物の価値の考え方です。
土地と違い、建物は経年劣化していくので、その価値は年々減少していきます。よく「建物は新築から20年で価値がゼロになる」という話がありますが、実際には必ずしもそんなことはありません。近年の日本の住宅は、きちんとメンテナンスさえしていれば木造であっても築20年でも十分使うことができるので、多少は価値が残っているケースが多い。（とはいえ新築時の10～20％程度ですが）
しかし、築30年以上となってくるとさすがに建物に価格はつかなくなります。よく「建物の価値は最後ゼロになり、土地だけが資産として残る」と言う方がいらっしゃいますが、築30年以上の木造住宅を売ろうとすると、そのほとんどが中古戸建てとしては売れず、建物を解体して土地として売却しなければならず、その解体費用は一般的に売主が負担するものとなっているからです。昨日のブログで書いた家も、築30年以上の木造でしたが、そのままそっくり売却できたので、ラッキーとしか言えません。良くある残念なケースとしては、親から相続した家を売却した際に、売れた値段から解体費や測量費、仲介手数料などを差し引いたらあまり手元に残らなかったというパターンです。
資産として価値が残りやすい不動産の特徴
それでは、前述の「不動産の需要と供給」「建物は最後はマイナス」という2つの観点を頭に入れていただいたうえで、具体的なチェック項目を解説していきたいと思います。
土地と建物の割合〜土地と建物の価格の割合
まず1つ目は、購入金額に占める土地と建物の価格の割合です。建物は前述の通り資産価値が年々落ちていき、最後はマイナスになります。一方で土地は、もちろん変動はありますが、余程の僻地でない限りゼロになることはありません。
そのため、同じ4000万円の家を購入した場合でも「土地2500万円、建物1500万円」の家を買うのと「土地1500万円、建物2500万円」の家を買うのでは、30年後の資産価値を考えると圧倒的に前者の方が資産価値としては残りやすくなります。
この土地と建物の価格の割合という観点で見た時、購入時から30年後に最も資産価値の下落率が高いのは「田舎の豪邸」ということになります。なぜなら、どれだけお金をかけて立派な建物を建てたとしても、築30年を超えればほとんど価値は残りません。ただし、設計デザインが気に入った上で、土地の値段が相応であれば、購入しても良いのかと思います。ただし、地方の場合は、気をつけなければなりません。今現在の土地の評価額と元々の土地の評価額を比べることが必要になります。（九十九里のように、ある特定のエリアだけに需要があるはずなのに、それに乗じて、高い値を付け仲介する業者も多くいるからです。元々、価格が低く、今は高くても将来需要がなくなり、地価が下落する可能性がある地域も増える為、将来の資産価値としては残りづらくなります。
町や市の人口も注意すべきポイントです。
人口が増えている地域＝人気が上がっている地域、逆に人口が減っている地域＝人気が下がっている地域と言えます。もちろん今人口が増えている地域が、30年後も人口増加が続いている保証はありませんが、少なくても現時点で人口が大きく減っているような地方都市は、要注意です。
災害リスク
特に最近の傾向としては、災害リスクが土地の資産価値に直結するようになってきています。例えば、東日本大震災以降、津波で被災した地域はもちろんですが、被災していない地域でも海の近くの土地は大幅に値下がりしていました。昨日のブログで紹介した家も、10年経った今だからこそ、高値で売れたのだと思います。ただ、今後、この需要が維持されていくのかはわかりません。そんなこともあり、その地域の過去の土地価格の推移をチェックすることも大切です。
最も簡単な方法でいうと、国土交通省が発表している「公示価格」を過去に遡って見ることをお勧めします。逆に長期で見た時に一番安泰なのが、昔から安定して高い土地値をキープしている地域です。
有名どころでいえば（高すぎて庶民には手が出ませんが）東京の青山や麻布などが該当します。このような地域は地盤が固く災害に強いとされていますが、昔の人々は肌感覚でそれをわかっていたため、昔から人気があり富裕層が住んでいたと言われています。そのため、例えば東京都港区など元々人気が高かった地域のタワーマンションの資産価値は今後も落ちづらいかもしれませんが、地域として以前からそこまで人気があったわけではなく、単にタワーマンションというだけで最近人気が出た地域の物件は、その希少性の低下に伴って資産価値が暴落するリスクがあります。
タワーマンションに限らずですが、最近マンションが乱立している地域は要注意です。
最近乱立している地域は、将来同時期に大量に市場に供給される可能性が高いので、供給過多で価格の下げ合いになることが考えられるからです。
ちなみに、マンションの場合はグーグルマップの航空地図で見ると、そのエリアにどのくらいの高さのマンションがどのくらいの数建っているかが一目瞭然です。これにより現時点での大まかな供給量を簡単に把握することができます。
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