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事故物件とはちょっと違う「訳ありの土地」

ある意味住むのが恐い土地とは?


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いつもブログをお読みいただいてありがとうございます。企画宣伝の森戸です。

今日は事故物件では無いのですが、ちょっと気になる土地の話をしようと思います。

日本人のマイホーム所有への要求は未だ高く、これだけ景気が低迷していてもなお、住宅購入に踏み切る人は少なくないですよね。高所得者層は高級タワマンに流れているらしいのですが、そこまでの資金力がなくても、都内に暮らしたいという人たちに向け、不動産会社は23区内の宅地開発を進め、販売に力を入れてきています。

ある不動産会社営業担当から、怖い話を聞きました。現在取引されている宅地について、万一知ってしまったら、恐らく大きなトラブルになる話があるといいます。

「土壌汚染のある土地が、土の入れ替えなどすることもなく、普通に売買されているんです」

 業者間でもすでに暗黙の了解である場合があるらしく、この件にあえて触れる人たちはいないらしいのです。

まだ稼働していた頃の国立予防研究所

以前も、私の地元に明治42年に建てられた衛生材料廠という建物がありました。ここは、昭和7年に海軍大学校になり、昭和30年には国立予防衛生研究所になりました。しかし、昭和50年頃には機能しておらず、既に廃墟化していました。このあたりの子供たちは、よく、冒険と称して、この廃墟に潜り込んだものです。

国立予防衛生研究所では様々な研究が行われていました。どの研究も人類の衛生的安全を確保するために欠かせないものですが、字面はなかなかに強烈です。・ウイルス第一部・ウイルス第二部・ウイルス第三部・細菌第一部・細菌第二部・寄生動物部・感染病理部・免疫部・真菌部・細胞化学部と分かれていたようです。

廃墟化した昭和50年の頃の写真               

バルコニーを経由して反対のウイングに移動すると、いきなり危険な研究をする施設跡。遺伝子組み換え実験の施設には危険度に応じてP1(比較的安全)からP4(非常に危険)にランク分けがなされていました。日本国内で通常設置が許可されるのはP2施設までで、P3施設は国内に数カ所しかない状態です。もちろん、新宿に移されたこちらの国際予防衛生研究所ではもちろん、P4のエボラ出血熱、ラッサ熱などの培養や研究をおこなっています。

なんというか…。ちょっと怖いイメージを抱く方もいらっしゃるのではないだろうか?また、海軍大学校時代からの建物だったので老朽化が激しく時代錯誤な雰囲気があり、近所では専らの話題でした。昭和の頃に騒がれた、森村誠一氏が書いた「悪魔の飽食」という本の内容ともリンクして、憶測に過ぎないが、研究内容と古めかしい不気味な建物から誰かが『あそこでは人体実験をしているらしいよ…。』なんて噂も流れ出したのです。(近くに北里研究所もあったので)

そんなこの廃墟に、マンションが建つという計画が持ち上がりました。このあたりの壁にはビラがたくさん貼られていました。どれも比較的新しく、マンション建設反対、予研跡地を防災公園に、などと日本語と英語で書かれており物々しい雰囲気を醸し出していました。

国立予防衛生研究所が新宿に移るまで移転先でも大分揉めたようです。そんなこともあり、土壌検査もしたのかわからないまま、ここの土地には、マンションが建っています。

このようなケースと同じく「いま、いわゆる準工業地域の宅地開発が進んでいます。例えばですが、港区の高級住宅街とされているあるエリアは、かつて準工業地域だったのですが、そんな過去の事情を知らない人が大多数です。

同様に、23区内の、過去に小さい町工場が広がっていた場所が、どんどんマンションや宅地になっています。ただ、マンションの場合は、地下を掘れば土が搬出されるので、土壌汚染の影響はさほど大きくない。一応説明義務はあるものの、汚染された土の除去は可能なわけです。問題は〈宅地〉です。

不動産会社が、大規模開発やマンション建設を「割に合わない」と判断するようなエリアは、主に宅地として販売されますが、そういった土地には、しばしば町工場跡が含まれているのです。

「23区内でも、不動産会社がマンション建設をあきらめるような場所は、戸建用地として販売されます。そんなエリアには、昭和30年代~40年代、〈おじいちゃんが工場をやっていたんです〉なんてところがたくさんあります。そういった土地がいま、相続によって市場に流れてきているんです。

役所に話を聞いても「もう時効ですから」となってしまいます

宅地の販売を手掛ける不動産会社の担当者は、そこで頭の痛い問題に直面するといいます。

「売却を希望するお孫さんなどから〈おじいちゃんが金属加工工場を経営していて、薬品を使っていましたよ〉といった話を聞くことはしょっちゅうあります。我々も売買に当たって重要事項説明書を作る必要がありますから、役所に調査へ行くのですが、そこで〈古すぎて書類がない〉〈時効です〉といわれてしまう」

現在市場に流れてきているそんな「ワケアリの土地」を、何の説明もないまま販売している業者はかなりいるというのです。追えないからです。

「ただ、いくら役所が〈書類が残っていないから出せない。時効です〉といっていても、こっちは土地の所有者から話を聞いてしまっているじゃないですか。聞いた話をなかったことにはできない。そこで…」

 まず、不動産会社Aが該当の土地を買い取る。そして不動産会社Bに売却する。→AとBは業者間取引なので、重要事項を説明する義務がない。(書類は作るが、口頭での詳細な説明義務は免除される。)

「たとえば〈ここは準工業地域です〉というような、オモテの部分は書類に書きますけど、聴取した〈ここで昔、金属加工工事をやっていた〉といった情報は、どうなっているのでしょうね…。情報をあえて落としているかどうかは重説を見なければわかりませんので、あくまで推測ですが、ただ、そういった準工業地域の宅地が多く市場に出ていること、そして、そのエリアの新築戸建の謄本を見ると〈A社からB社〉に間を置かず転売されているケースが、本当に多い」

プロから見ると、そういう推測が成り立つということなのでしょうか。

「推測の域は出ませんが、売買の動きが明らかにおかしい、そしてまた、そういうケースが非常に多いのは事実。自分も宅地を不動産会社に売りに行く立場ですが、準工業地域で汚染リスクありという情報を伝えても、かなりいい条件で購入してもらえます。だから〈転売先が決まっているのかな〉〈それだけの利益が出るのかな〉と。汚染の情報を伝えたうえで、〈恐らく5,000万円ぐらいだろう〉と予想していたものが、〈1億円でいいよ〉といってもらえる。つまり、エンドには〈通常の商品〉として売るわけです」

昭和30年代~40年代に稼働した工場が、平成初期に廃業→30年ぐらい放置→所有者が亡くなり売却、というタイミングになったとき、工場が過去にどんな薬品を使っていたかなど、調査できないケースがほとんどらしいとのこと。不動産会社が頑張っても調査には限界がありますし、そもそも役所の書類保存期限が終了しており、「もういいじゃないですか」という扱いになってしまうというのです。

金属加工工場の汚染土壌の上に家を建てて暮らすとなると、なによりも健康被害が心配です。そういった報告はないのだろうか?

 「そっちは素人ですからまったくわかりませんが、なにかしら表面化するのは、おそらく20年後、30年後なのでは。もし仮に体調不良になっても、この状況からは究明しようもないですし」

「隣地に汚染物質が流れ込んでいるケースもある」

土地を売却するときには、まず隣家に「土地を広げませんか?」と声をかけるのが業界のセオリーなのだそうですが、それができない事情もあると聞きました。

「我々もできる限り調査を行いますが、限界があるわけですよ。また逆に、調査で汚染物質が出たとして、土地の形状等から明らかに隣地に流れていると思われるケースがあったりする。そんなの、重要事項説明書に書けるわけがないでしょう。だからこそ、苦肉の策の〈A社からB社〉なのかと。そうでもしなければ、エンドに直接売れないのですよ」

「昭和30年代~40年代の日本は、言葉は悪いですが、環境汚染リスクは野放しで、工場で薬品を扱っても届け出の義務はなかった。東京都に〈環境確保条例〉ができたのも平成に入ってからですが、届け出義務とはいっても〈薬品を使っていたなら、廃業時に土壌汚染調査してください〉というお願いレベルで、そこまで厳しくない。ただ、事業者としてその届け出を出していれば、土地の売買の際に説明が必要になるのですが、昭和30年代~40年代はそれがなかったので、いくら良心を持っていても、お手上げ状態なのです」困ったものです。買い手がやはり、慎重に歴史を調べ、調査をしていくしか無いのですね。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。



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