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そうだったのか。固定資産税

固定資産税の過払い請求が発覚するケース続出


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いつもブログをお読み頂き、ありがとうございます。企画宣伝の森戸です。

今週は、税金の話をテーマにお届けしています。

しばしば、地価が下がったにもかかわらず、固定資産税が上がっているケースがあります。私の持つ神奈川県・淵野辺の物件もその一つです。

10年前より上がった例も少なくありません。地価と固定資産税が比例していない不思議さ…実は今では、一般的なことになっていますが、毎回頭を抱えます。土地に関する固定資産税の計算式は、固定資産税課税標準額×税率(1.4%)です。

この、固定資産税課税標準額の正体は何でしょうか?

固定資産税課税標準額の正体は?

すべての基準となる地価(毎年3月下旬に発表される公示地価)は、バブル崩壊後大幅に下落しています。公示地価は、全国すべての土地ではなく、標準地として選ばれた場所の地価です。それを基準に、全国すべての固定資産税評価額が決まります。

固定資産税課税標準額? 固定資産税評価額? 似ていて紛らわしいので、以下、固定資産税課税標準額をA、固定資産税評価額をBと略します。

元来バブル前までは、Bは公示地価の約30%~50%の価格で推移していました。AはBを若干下回る金額で設定される(減税)ことが多く、固定資産税は地価と比例連動に近い傾向にありました。

しかし、バブル時期、固定資産税増税を前提として、Bを公示地価の約70%に上げることが決まりました。ただし、従来通り、Bと連動してAを上げると、地価上昇により大増税になりかねません。

そこで、ここからAはBと離れ、少しずつ上昇(専門用語では負担調整率の使用)することに決まりました。

その実施が、バブル崩壊後と重なったため、地価の下落にかかわらず、固定資産税が緩やかに上昇してきた原因です。

ここまでを、わかりやすい例で示すと、次の通りになります。

ところで、固定資産税は地方税(市町村)のため、思わぬ差があることはご存知でしょうか? 

固定資産の資産価値に応じて算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納税する税金。固定資産税の請求はショックそのもの。

実は、固定資産税は地域によって税率も特例もバラバラ。減免措置も間違いもあるのに、国は例によって積極的には教えてくれない……。「固定資産税 納税通知書」を見て、今年も高い税金を払うのかと、肩を落とした人も多い事でしょう。自分で申請が必要な相続税とは違い、固定資産税は市町村(東京23区は都)から言われるがままに税金を納めるしかないと思いがちです。

しかし実は、自分から動くことで、固定資産税も減らすことができる。「固定資産税がかかる土地の価格を3割下げられた例もあるのだそうです。もし気づかなければずっと高い税金を払っていたはずです。

では、どうすれば固定資産税を減らせるのでしょうか。

そのためには、まず固定資産税の仕組みを理解する必要があります。固定資産税は、1月1日に建物・土地を持っていた人にかかる税金。今年の1月1日に土地を持っていた人が2月に亡くなった場合は、相続人が固定資産税を納める事になります。税額計算のもとになるのは、昨日お知らせした通り、固定資産税評価額。これは実際の売買の価格ではなく、税金をかけるために設定された金額。この固定資産税評価額に一定の税率をかけると、固定資産税の金額が計算できます。

意外と知られていないが、この税率は自治体によって違うことなのです。

「固定資産税の税率は、自治体が設定します。東京都も含めて9割の自治体では、1.4%の標準税率を採用しています。しかし、1.75%の税率を設定する北海道三笠町のように、税率が高い自治体も存在します。支払うべき税金はこれだけではありません。市街化区域では、最大0.3%の都市計画税も上乗せされるているのです。

簡単に言えば、住宅や商店・ビルが立ち並び、農地や森林がない地域は、税金が高くなります。

課税明細書をチェック

実際に納める税額については、納税通知書に記載されている通り。しかし、税金を減らしたいならば、見るべきものは納税通知書ではないのです。

同封されて送られてくる「課税明細書」こそチェックすべき。

課税明細書には、土地や家屋の所在のほか、土地の面積や価格など細かい数字が並んでいます。毎年確認をしているという人は少ないのが現状。

まず家屋(建物)については、毎年、自動的に固定資産税評価額が下がる仕組みになっているはず。純木造なら22年で価値がゼロに近づきます。長く住めば住むほど、家にかかる固定資産税は勝手に安くなっていくはずなのです。自分の力で固定資産税を減らせる可能性があるのは、土地について。

税金を減らすために見るべきポイントは3つあります。

1つ目は、現況地積

①これは市町村が把握している面積で、登記の面積とは別もの。

固定資産税は、この現況地積に対して課税されるが、②この面積が間違っていることがあるのです。

昔からの土地は、正しい実測がされていない可能性があります。正確な面積を測りなおした結果、課税明細書にある現況面積より狭いとわかれば、税金は安くできるのです。

2つ目のチェックポイントは、価格(固定資産税評価額)を現況地積で割って出る1平方メートルあたりの固定資産税評価額

これを周辺の土地と比べたときに、金額に大きな差があれば、土地の評価額が間違っている可能性があります。

では、どうやって周囲の土地の固定資産税評価額を確認すればいいのでしょうか。

固定資産税の縦覧という制度があります。

東京都の場合、例年4月の初めから7月の初めまでの間なら、各区にある都税事務所で、他の土地の固定資産税評価額を調べられます。公示価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」というWEBサイトで調べることができます。

簡単なので、今すぐ試してみてください。

さらに、土地の状況が価格に反映されておらずムダな税金を払わされていることもあります。たとえば、斜面になっている『がけ地』が抜けていることがあります。

これに気づけば、2~3割評価額を下げられます。

最後にチェックしたいのは、課税標準額に減免措置が適用されているかどうか。住宅が建っている土地は、200平方メートルまで小規模住宅用地という減免措置によって、固定資産税がかかる課税標準額が6分の1(都市計画税は3分の1)になります。

実は課税ミスだらけ

しかし、自治体の課税ミスによって、負担調整が適用されていないことがあるのだそう。こうした課税ミスは、大きな問題になっています。

埼玉県新座市では、300件の課税ミスが発覚しました。調査のきっかけは、新築当初から小規模住宅用地の減免が適用されていなかった物件が判明したことです。

結局、この家に住んでいた夫婦は20年分の固定資産税約240万円を取り戻すことができました。総務省の調査では、約97%の市町村で固定資産税のなんらかの課税ミスが発覚しています。

国の請求書でも、基本は疑ってかかるべきなのです。

固定資産税を減らせる減免措置は他にもありますが、自分で申請しないと、適用されないものには注意しましょう。

たとえば、耐震改修を申請すれば、翌年の固定資産税が半額になります。また、バリアフリーのリフォームでも、65歳以上や要介護(または要支援)の人が住む場合、翌年の固定資産税を3分の2に減らすことが出来ます。さらに、固定資産税の減免には自治体ごとに違いがあるということも知っておきたいポイントです。耐震改修の場合、東京23区内なら120平方メートルまでの床面部分は固定資産税が全額免除されます。

ほかにも、大阪市なら、夫と死別して、子どもがいる女性の場合は固定資産税が半額になる制度があります

必ずチェックをしておきましょう。

では、課税ミスによってムダな固定資産税を払っていると分かった場合、どうすれば具体的に税金を安くできるのでしょうか。そのための手続きが「審査」です。各自治体に設置された固定資産評価審査委員会の事務局に審査申出書を提出し、認められれば、価格を修正してもらうことができます。

ただし申請するタイミングには注意が必要だです。

「固定資産税評価額は3年に1度の評価替えがあり、原則この年だけ価格の修正を受け付けます。(次回は令和6年)

もし今、評価の誤りを見つけたら、不動産鑑定士に頼んで調べてもらい、評価替えの年に審査の申し出をすることをお勧めします。

ただ払うだけだと思いがちな固定資産税にも、実は減らせるワザがあります。

毎年届いた納税通知書をよく見ておけば、未来の損は減らせます。

本日もお読み頂きありがとうございました。



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