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まるで金太郎飴のような街

駅前に特徴の無い街が増えているのは何故か!?


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いつもピカいちのブログをお読みいただき、ありがとうございます。企画宣伝の森戸です。

最近街を歩くと、JRや私鉄の駅前で昔は商店街だったところに囲いがされ、再開発を告知する看板が掲示されている姿をよく見かませんか。看板の中身はといえば、事業者の欄に「〇〇町××丁目第一種市街地再開発組合」といった名称があるはず。これは平成バブル時代に流行ったような不動産業者による地上げではありません。たとえば、駅前商店街等が地権者と共同して再開発を行う形態のもので、法定再開発の一つの手法なのだそうです。

事業費の負担なく再開発の恩恵を受けられる仕組み

市街地再開発事業とは都市再開発法に定められた開発形態で、老朽化した木造建築物や細分化された権利関係を整理し、土地の高度利用と都市機能の更新を目指す事業に対して、事業費の一定割合を補助することを目的にしたもののようです。

具体的には、土地の高度利用によって生まれる新たな床(保留床)を新たな居住者や事業者に売却することによって事業費を賄い、権利者は自身の持つ従前資産の評価にみあった分の床(権利床)を獲得することで、基本的に事業費の負担なく再開発の恩恵を受けられる第一種事業(権利変換方式)と、施行地区内の土地建物をいったん施行者が買い取って、従前の権利者が希望すれば相当分の床を与える第二種事業に分かれていました。

以前は地方公共団体や都市再生機構などによる第二種事業も盛んに行われたのですが、最近の主流は第一種事業、つまり地権者たちが中心になって再開発を行っているらしいのです。

私的に興味があったので、全国でどのくらい行われているかを調べてみました。国土交通省の調べでは、事業が開始された1969年から2017年までの49年間で1077地区が実施され、うち919区が完了、この時点で100以上の地区で計画されていることになります。現在では、その後も建設が進んでいくのでしょう。

単体では売却しづらい駅前商店街の店舗

鉄道駅の駅前地区などで市街地再開発が盛んになっている背景には、駅前商店街の多くが衰退していることにありました。郊外を中心に大型商業施設が展開し、顧客を奪われているだけでなく、昭和から平成にかけて店を守ってきた店主たちの高齢化が進み、事業承継もままならなくなっているらしいのです。

駅前商店街にある店舗の多くは、土地面積も数坪からせいぜい30坪程度と小さく、単体で売却しようにも買い手は少ないと聞きます。平成バブル時代であれば、札束もった地上げ屋がやってきて、目を見張るような値段で買ってくれたのでしょうが、今ではこうした形態の土地売買はあまり見かけなくなりました。 開発したいデベロッパーからみても1軒1軒地上げしていくのは、バブル時代のように地価がばんばん値上りする時代ならばともかく、開発するのに必要な面積を確保するまでに時間がかかりすぎる。上場会社であれば、こんな時間ばかりかける事業を、株主や金融機関が許してはくれないはずです。

立派な建物内に自分の店が確保できる夢のような仕組み??

そこで利用されるようになったのがこの市街地再開発事業です。彼らは、商店街の顔役にアプローチをします。対象となるエリアの商店主などに声がけしてもらい、再開発を提案するのです。大手デベロッパーの名刺を見て、事業をやめて売りたがっていた店主たちは、渡りに船。となる。売りたくないし、商売は続けたいという店主は警戒心を剥き出しにするはず。

ところが、この第一種市街地再開発事業は、権利者全員で再開発組合を組成、権利を持ち寄ってデベロッパーやゼネコンに開発を委託、開発してもらうものだ。そのために必要な資金は公からの補助金と、できあがる保留床を大手デベロッパーなどが買い取ってくれる資金で賄えるので、店主たちは基本的には自己負担をすることはないのです。これまでのお店をやめて大家になりたい人は、自分の権利床はテナントに貸すことができるし、お店を続けたい人は、自分が使う床を以前とは比べ物にならない立派な建物内に確保できる、夢のような仕組みなのです。

クイズ「どの街の開発計画か」

 そういうわけで、現在東京都内のみならず全国各地の駅前を中心にこの市街地再開発事業が花盛りです。そこで皆さまにこれらの再開発計画中のいくつかのイメージパースをお見せすします。これがどの街の開発計画なのかを当てていただきたいと思います。 まずは東京編。正解は、①が下町の江戸川区小岩②が武蔵小金井③金町6丁目④が中野駅南口⑤三河島駅⑥が東金町です。これらを正確に言い当てられたら、あなたは再開発のプロです。皆さま、全く街の色がでていないと思われませんか。

特色のない高層建築物ばかりの再開発

 何が言いたいのかといえば、これらの再開発には全く「色」がないということです。まずは開発のシンボルとなる超高層ビルですが、計画地の多くは駅前やそれに準ずるエリアといっても、大規模なオフィスが成立するような土地ではありません。ですが、この手法そのものが土地の高度利用と都市機能の更新を目的にしているために、高層建築物を建てることに目的が向かってしまう傾向にあるのです。そのため回答の多くが所謂タワマンとなります。このタワマンの床をデベロッパーが取得して売るのです。そして低層部には地権者たちの従前からあった店舗を新規オープン。また一部を東京資本などの店舗で埋めます。公の補助金を得ているので、お約束でホールや図書室、交流プラザのような公共施設。マンション住民用の保育所などで構成して、はい、一丁あがりとなります。 この手法によって、単体では価値があまりなかった土地が大きな価値を生み出すことになっているのです。マンション床を売却するデベロッパーは、当該エリアではありえなかったような高値で分譲します。なにせこれまでありえなかったタワマンですから、資産価値は高いはず。もちろん目一杯のブランディングをして、購入意欲を掻き立てるはずです。こうして販売されるマンションは誰が買うのでしょう。都内であれば、おそらくそれまではエリアにあまり関係のなかった人たち。なんといっても駅前。そして勤務先の大手町や新宿まで近い。夫婦共働きのパワーカップルがダブルローンを組んで買うのでしょうか。その街の歴史や伝統にあまり興味はなく、商店街で買い物はしなくても、とりあえず会社に近くて、子供を預ける保育所があればオッケーというわけなのでしょう。

こうして金太郎飴のような街へ

こうしたいろいろな人たちの思惑が集まってマーケットは生まれています。だからこれらの開発に、その街が大切に育んできた伝統や文化の香り、歴史、未来への思いなどはあまり関係がありません。ましてや地元の人たちとの交流など、多くの人たちは関心が薄い。そもそも地元の人たちが買えるようなお値段のマンションはこうした再開発ではほとんど存在しないのが実態です。どこの街でも同じような顔が形成されるのは、日本全国どこの道を走っても沿道に並ぶのがチェーンを主体とした同じような顔の飲食店であることと似ています。地方のどの大型商業施設に足を運んでも東京資本の同じ看板の物販店ばかりというのが、現代の開発の特徴。なんでも同じように考え行動する日本人の特性がいかんなく発揮される市街地再開発事業。将来は本当に大丈夫なのでしょうか。30年後、同じような姿カタチをした、なんの変哲もないマンションにどんな価値がついているのでしょうか。

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