2017.10.02

1K/4戸木造コーポ:リノベクリエーション完了形!!

不動産投資を始められて、リフォームの内容などに悩まれる方も多いと思います。
このブログでは「こんな物件をリフォームをしたらこうなった」というような内容を毎日更新させて頂いております。
もちろん、お問い合わせを頂ければありがたいのですが

お問い合わせを頂けなくても、『このブログを見て』修繕工事の参考にして頂き、

皆さまの不動産投資が成功されることを切に願っております。

 

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こんばんは。 本日は 前回 に引き続き

1K/4戸木造コーポ:リノベクリエーション完了形!!

をご紹介させていただきます。

 

場所:【千葉県 柏市】

 

中新宿 before_DSC_0176ae

 

今回は 外壁塗装の完了した様子をお伝えしたいと思います。

 

 

DSC02726a

 

屋根は亜鉛メッキ鋼板の折板屋根の構造のため、屋根塗装は下地も塗装も容易に終えることができました。

折板屋根の構造は以前『アパートの折板屋のリフォーム』でご紹介したように、多少の修復であれば要所を切り欠いて溶接したりと補修にも比較的自由のきく素材です。

 

 

DSC02727aq

 

「雨樋」「竪樋」の部分に差し色としてクロムゾン系のを使い、建物本体は限りなく黒に近いチャコールブラックで仕上げられました。

 

 

DSC02729a

 

階段は、入念に下地処理・防錆をおこなってで塗装され、清潔感と建物とのコントラストを演出がなされました。

 

 

DSC02728a

 

建物の反対側も外壁の塗装のほか、新しいエアコンの室外機も整然と整えられて配置されており、片付けられた全面スペースなど整理がゆきとどいた環境が確保されています。

 

 

では、最後にもう一度 BeforeAfterで写真を比べてみましょう。

 

中新宿 before_DSC_0176ee 

↑↑Before

 

↓↓↓↓After

中新宿 before_DSC_0176ae

 

こちらの物件は、外壁・屋根の塗装だけでなく内部もフルリフォームもおこなっています。

投資物件の例としては、全空のほぼ住めないような(?)状態を購入して大規模修繕をおこなって全室のフルリフォーム一気に終えてのちはじめて入居募集をかけます。建物がすでに法定耐用年数を超えていれば、運用期間中の建物価格の降落を考慮する必要がなくなり(ほぼ土地価格として安定するため)融資の際に有利な状況になるとも考えられます。

 

また、不動産を大規模修繕すれば投資額はCapEx(Capital Expenditure/設備投資を目的として支出する金額)として扱われて(支出金額は資産計上され)減価償却の対象になります。

 

あるいは売却時に大規模修繕をすれば、仕入原価である簿価を上昇させる効果があり、CapExの全額が当期の一括損金になり、売却時の税金を下げる作用が生まれます。

 

不動産投資においては、法廷年数を超えた全空の木造アパート大規模修繕を前提としても最も注目すべき物件ともいえるでしょう。

 

 

次回は内装のリフォームもお伝えしたいと思います。

 

 

今回の現場監督は『海老名さん』です。

海老名さん

 

 

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