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いつもピカいちのブログをご覧いただきありがとうございます。
企画宣伝の森戸です。最近、不動産投資ブームの勢いが止まるところを知りません。
今回はちょっと視点を変えたニュースをお伝えしようと思います。
私の周りには趣味のサーフィンが高じ、都内から房総や九十九里にリゾートマンションを購入し、移り住んでいる仲間が大勢います。
そんな彼らのところに、
「あなたの所有している部屋をマイナス400万円で購入します」という奇妙なダイレクトメールが届いているというのです。
送り主は、東京のある不動産業者。
マイナス400万円という意味は、あなたが買手である私に400万円払ってくれるのなら、あなたのマンションを引き取ってあげてもよい、ということだそうです。
いらなくなったものを他人に差し出すときによく「熨斗紙（のしがみ）を付けてでも譲りたい」という表現がありますが、
ついに海辺のリゾートマンションは「カネを払ってでももっていってもらいたい」という代物になったということらしい。実はこの物件、既に築30年を過ぎ、大規模修繕をしなくてはならないらしいのです。大規模修繕となると、いくらかかるのか想像がつかないと彼らは戦々恐々としているといいます。
リゾートマンションに、いま何が起きているのでしょうか。
10分の1の値段に
70年代から空前のサーフィンブームの影響で房総や九十九里周辺の街には50棟以上、戸数にして約1万5000戸ものリゾートマンションが建設、分譲されました。当時は空前のお金余り時代。ねこも杓子もサーフィンに興じるのがあたりまえでした。
海の近くのリゾートマンションを買えば、目の前の海が我が物になる。
誰しもがそんなリゾートマンション暮らしを夢みていました。その需要をアテにした多くの不動産業者が群がり、
リゾートマンションが林立したのが背景です。（当時は富裕層しか買えない代物でした）
バブル崩壊から30年が経った現在、当時販売された多くのマンションの中古価格は200万前後の値付けになってしまっています。
部屋の大きさとはほとんど関係なく「ひとこえ200万円」。
分譲当時の価格からは100分の1どころかそれ以下。
原因は日本の少子高齢化と建物の老朽化です。海が近い事もあり、リゾートマンションは都内のマンションより、塩害の影響で、傷むのが早い傾向にあります。
ちなみに200万円とは上場株式の株価でいえば20円を意味します。
更にこうしたマンションで次に問題となるのが、所有者の多くが管理費や修繕積立金の支払いを滞納してしまっている事。
大浴場・プール・レストラン等の商業施設・フィットネスジムやサウナといった豪華施設がある場合が多く、
これら設備の維持管理には多額の費用がかかります。新築の頃は、豪華な施設は購入動機にもなったはずなのですが、
管理費を滞納している人が多くなればなるほど、施設の維持ができなくなっている事に。
現在は、人件費のかかるレストランは閉鎖され、フィットネスジムのマシーンは30年前のまま。ベンチプレスやランニングマシーンも錆びてしまっており、使えない状態に。
最悪な状態になれば、エレベーターの保守点検もままならず、共用廊下の電気すら消えたままになる可能性だってあります。
「マイナス400万円」の内訳とは
さて、話を戻しますと、なぜ「マイナス400万円」なのでしょう。
まず物件価格は200万円として、マンションとしての価値という意味での200万円。
問題はこれから。所有者は修繕積立金、管理費を2年間滞納していると仮定して月額5万円の24か月分として120万円を売手側に負担させるというもの。
さらに部屋内の家具や家電類などの撤去費用で20万円、部屋の清掃費用や設備修繕費用で20万円、
さらに本来は買手側が負担すべき不動産取得税や登録免許税などの税金負担も上乗せして計400万円。
つまり、物件価格は200万円だが、引き取り費用を含めてマイナス400万円で買ってあげます、ということなのだそうです。
多くのリゾートマンションで管理費や修繕積立金の滞納が生じています。
しかし、家具家電等の撤去費用や清掃費などは、かなりぼったくりの印象だと思いませんか？
売手側で行えばよいはず。しかし、売手もすでに高齢になっていて、都内在住の方は、わざわざ出向いて清掃するのも億劫だし、どの業者に頼めばよいかもわからないケースがほとんど。
そんな状況にある売手側の足元を見ているようにしか思えない状況です。
それどころか、本来は買手側にかかるはずの物件取得に纏わる税金などの諸費用までちゃっかり
売手側の負担にさせている部分などは詐欺まがいだともいえると思います。
「不動産」が「負動産」になっている！？
マンションのような区分所有建物では自分の部屋だけリノベーションしても、豪華な共有施設があるかぎり、永遠に管理費や修繕費用を負うことになります。このような状態ですと、資産であったはずの不動産がカネを垂れ流す面倒な「負債」に姿を変えてしまうのです。
だけど、世の中では「捨てる神あれば拾う神あり」ともよく言われます。
まさに、今回ダイレクトメールを送り付けてきた業者は、「拾う神」なのでしょうか？一体、彼らの狙いはなんだろう。
サーフィンブーム再来！？定年退職者やリモートワーカーに高値で売りつける作戦
最近耳にするようになった「ワーケーション」。ワーク（仕事）とバケーション（休暇）を組み合わせた造語ですがリゾート地でリモートワークをするという事で、コロナ禍で注目されています。政府が後押ししている事もあり、東京の大手企業に働くリモートワーカーたちが、サーフィンに興味を持ち、サーフィンしながら仕事ができる房総・九十九里エリアに注目しているのです。それを知った東京の不動産業者は、安く手に入れる可能性の高い大規模修繕目前のリゾートマンションに目をつけました。彼らのターゲット層は２つあり、１つはその年収の多いリモートワーカー。もう一つのターゲットは、1947年～1951年頃に生まれた団塊の世代の定年退職者達です。第一次ベビーブームの彼らは、青春期にサーフィンブームを作っています。馬車馬のように働いてきた彼らは、これからは、サーフィンを楽しみながら、海辺に住みたいと考えています。しかも多額の退職金を貰っているのでセカンドハウスも購入できます。
そのような背景もあり、房総・九十九里エリアのマンションを含めた中古物件は「雨漏り物件でさえ、高く売れる」と言う現象が起きています。ダイレクトメールを送りつけてきた不動産業者は、購入当初より30年以上がたち、大規模修繕が間近なリゾートマンションに困惑する高齢化した所有者の弱みにつけこんで、カネを払わせて物件をただ同然に取得し、そして現状復帰した後、ターゲットに高値で売りつける作戦だと思われます。また一部悪徳業者の中には、お金を振り込ませて、実際には所有権移転手続きを行わずに逃げてしまう「振り込め詐欺」事件まで発生しているというから事態は深刻です。
ついに負動産の「高値売買」が始まった
さて、実はこの話にはオチがあるのです。業者が一生懸命送り付けてくるダイレクトメールは、ターゲットとするリゾートマンションの登記簿謄本を閲覧して、所有者として登記されている人宛に送られてきていると思われます。ところが最近では所有者の一部に相続が発生しています。30年も前のバブル時代に買った中高年の所有者の中にはすでに亡くなっている人も多いのです。相続人は親が残したこんな出血続きのマンションなんて相続したくないようです。それでも相続は避けられないので、結果、登記をせずに放置しているのです。相続登記をしなければ、相続したことを表明していないことになるので雲隠れできます。私の知り合いのマンションの場合は管理組合に相続をした旨の連絡もないので管理費や修繕積立金が未納になっているけど、管理組合は請求先がわからずに困惑しているそうです。
買手側の不動産業者側も「半分騙し」、売手側も「半分隠蔽」の構図にあるのがこの話の裏側です。
ついに始まってしまっている負動産の「高値売買」。そこで登場するのが負動産をただ同然で手に入れ、何も知らない新たな客に高値で売りつける構図。
私の知り合いのマンションも、実は2LDKで3900万の値で売り出されてるのだそうです。大規模修繕を間近にひかえるこのマンション。売買ゲームの真っ只中です。果たして最後に、笑うのは誰なのでしょうか。
最後までお読みくださり、ありがとうございます。明日は、物件ミステリーと称して「変な物件話」をお伝えします。
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