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こんな物件は要注意②

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いつもピカいちのブログをご覧いただきありがとうございます。

企画宣伝の森戸です。先週に引き続き、こんな物件は、要注意②という事で、本日は「雨漏り」の事について

書かせて頂こうかと思います。

今回、弊社が購入したのは、築32年の築古物件。

皆様も、不動産投資を始められて、よく物件の内見に行かれると思います。

「こんな物件は、要注意シリーズ」として、リスクの高い修繕トラブルと、

物件の見分け方について何回かに分けて解説したいと思います。

水が絡む修繕はリスクが高い

修繕のなかで、最もやっかいなのが「雨漏り」と「水漏れ」です。

これら水が絡む修繕トラブルについては、緊急性が極めて高く、かつ、賃借人からクレームになることが非常に多いため、

不動産投資をしていく上では、できる限り避けたいトラブル。

築古物件の場合、水が絡むトラブルは、少なくありません。

例えば、全ての蛇口を閉めても水道メーターが回っている場合は、漏水の恐れがあります。

どこの箇所の水道管に破損があるのかをチェックするのも大変手間のかかる作業です。

雨漏れも原因が特定しきれないほど、様々なケースがあります。

どちらも同じ水に関するトラブルですが、対処の仕方や修繕方法も変わってきます。

実は、弊社が手に入れた築古物件にも、雨漏りの形跡があったのです。

1階の右端の和室なのですが、天井部分にカビが発生しており、

これは、雨漏りだという事に。

雨漏りをしっかり修理するためには、はじめに原因を特定することが重要

雨漏り修理で重要なのは、「原因を特定すること」と「適切な修理を行うこと」

今回の物件に関しては、特定の箇所だけにカビ染みがあったので、散水調査を行う事になりました。

散水調査とは、ホースなどを使って外壁部分の雨漏りが疑われる箇所に水をかけ、実際の雨の状況を再現する調査です。

散水調査に必要なのはシャワーホースと水道水だけ。

他の雨漏り調査に比べて、費用を抑えられる可能性が高いからです。

ただ、水量や水の強さ、かける向きなどさまざまな雨の降り方を想定して水をかけ、雨漏りをチェックする調査なので
調査する人の経験や技術力に左右されやすい調査方法ともいえます。

この物件の場合は、散水調査だけで、雨漏りの原因を特定することができました。

雨漏りの原因は、雨樋(あまどい)が外壁の一部に食い込んでいたのです。

本来、雨樋(あまどい)は家の周りにあえて水の通り道を作ることで、屋根や外壁の排水に非常に役に立っている部分。

ですが、外壁に食い込んでしまっており、逆に室内に水を送ってしまっていたのです。

まずは、この部分の外壁と雨樋を新設することになりました。

自分でできる雨漏り対策

雨漏りかもしれない場所から、近い部分から調査して行きましょう。

1階部分の今回のような不自然なカビ染みがある場合は、雨樋や、外壁のヒビなどが原因かもしれません。

サッシや窓の隙間もチェックしてください。

2階部分の雨漏りなら、「屋根材や瓦にヒビが入っていたり、ずれていたりしていないか。」

「コーキングが剥がれていないか」目視から始めてみましょう。

外部に欠損があるわけでも、水道管・排水管に欠損があるわけでもない。でも、雨漏りらしき箇所があると言う場合は結露かもしれません。

結露は、あたたかく湿った空気が冷たいものに触れたとき発生する現象なので、換気をする事で防げます。

それでも、原因がわからない場合は、雨漏りの状況をできる限り緻密にメモにとっておくと、

業者に調査や修理の依頼する際、便利。

どのようなときに、どこが、いつ雨漏りしたのか、漏れている水の量やスピード、

天候などもメモしておくと良いと思います。

水のトラブルは、放っておくと木部や金属部まで

腐食が進み、カビやシロアリが発生するという二次災害が発生し、住宅の寿命を縮めてしまう可能性があるので、早めに対処することが大切ですね。



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