2017.06.18

自主管理大家さんに聞く

不動産投資を始められて、リフォームの内容などに悩まれる方も多いと思います。
このブログでは「こんな物件をリフォームをしたらこうなった」というような内容を毎日更新させて頂いております。


もちろん、お問い合わせを頂ければありがたいのですが
お問い合わせを頂けなくても、『このブログを見て』修繕工事の参考にして頂き、
皆さんの不動産投資が成功されることを切に願っております。

 

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こんばんは。本日は

自主管理大家さんに聞く

を、ご紹介させていただきます。

 

不動産投資を始められるにあたって、気にかかることのひとつが、物件を購入した後の「管理」ではないでしょうか。

不動産の管理は管理会社や管理業もおこなう不動産屋と契約してそれを委託することができます。

自主管理でやるというのは、いわゆる昔ながらの「大家さん」になるということですがその場合、実際の日常でどんなことがあるのでしょうか?

 

 

最近聞いた話では…

 

1. [アパートの敷地内でオートバイの前部分の備品(フロントカウル?)が盗難にあった]

 

もちろん物件オーナーに対してのクレームではありません。一応こんなことが起こりましたが、どうすれば?というような連絡とともに「もしできれば共用灯を設置してほしい」という要望があったそうです。

 

敷地内の盗難防止対策や共用灯設置についてはあくまで居住者の希望という範疇とも考えられますが、共用灯についてはつけてもいいかな?というオーナーの意向もあったようです。たしかに盗難などは夜間におこなわれる率も高いので共有灯を設置すれば、住み易さだけでなく周囲にも管理されている建物と認識されて、防犯や、空室リスク軽減にも効果が期待出来そうです。

 

 

2. [物件に付属する駐車場の空き枠にしばしば友人の車を止めさせる入居者がいる。]

 

マンションなどなら共有スペースに注意を張り出すとか、アパートなら郵便ポスト全戸に注意とお願いの紙を入れるなどの対応を強いられます。まれに、無断駐車の車が近隣の事務所等に出入りする人の車だったりとか、注意喚起しにくい場合もあるようです。

 

また最近では入居者からの連絡ではなく、入居希望者を現地案内している際に、敷地内の駐車場をみたら 本来空いているはずの駐車枠に知らない車が止まっているという状況に遭遇。そこで初めて無断駐車が発覚するというケースもあるようです。

 

いづれも気づいたその場で物件所有者や管理会社の名で注意書きを車のワイパーなどに挟んていただくなどがもっとも早く効果を得られるようです。

近づけない場合もナンバーを控えたり、車の写真(車種/色)を撮るなどして知らせてもらうとその後の対応が早くなるのだそうです。

 

所有する物件の戸数にもよりますが、自主管理で賃貸経営をすれば、そう重大ではないけれど細々とした対応にも煩わされるのかもしれません。しかし話をうかがっていると、賃貸経営を副業としてこなしていくうちに対応のリズムみたいなものができあがってくるというのか、対処の姿勢が積極的に向かうことで、ある種の充実したムードが感じられました。

 

 

管理の対応自体、もちろん大切なことなのですが、その前に投資物件の購入/リフォームの段階で以下の点も検討しておくことで1 、2 のリスクを軽減することができるのでは?と以下のように考えました。

 

 

<リフォームプランを組む際に加えておきたいチェックポイント>

①周囲の夜間の暗さなどを確認し、共有灯が必要か?また必要であればどこに設置するかを検討する。

 

②駐車場の整地やナンバー付・ライン引き以外に、契約者のネームプレートの設置場所を検討する。(No.のみで名前がないと無断駐車される率が高いそうです)

 

これらの対処をあらかじめ想定して、リフォーム時におこなっておくことで、管理の負担を軽減したり、防犯効果がのぞめ、ひいては心地よく長く住んでもらうことで退去などの空室リスクを下げることにつながると思います。

 

 

また興味深い話が聞けましたら、こちらで紹介させていただきたいと思います。

 

 

 

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