よくある質問
よくご質問いただく内容をおまとめいたしました。
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不動産投資を始められて、リフォームの内容などに悩まれる方も多いと思います。
このブログでは「こんな物件をリフォームをしたらこうなった」というような内容を毎日更新させて頂いております。
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場所：【千葉県 一宮町】
一年間のハッピーバスデー！！ みなさんと一緒に働くことができて感謝です！！
タイミングによりシャッターチャンスをえられなかった方も、来年もよろしくお願いいたします。
皆さまそれぞれに、素敵な一年でありますように…。
■年末年始 休業日程
12月28日(土)～1月5日(金)まで
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株式会社ピカいちでは月1回、第2もしくは第3水曜日に2時間の「社内リフレッシュタイム」を実施しています。社員同士のコミュニケーションの活性化をおこなうとともに、定期的に心身のリフレッシュの機会を得ることで、体力の維持および仕事への集中力がより高められるよう努めています。
今回のリフレッシュタイムは、なんと「フットサル」でした。
今月は新しいスタッフが中心にエネルギッシュに動き回り、我ここぞ!!とばかりに気勢をあげていました。
エースストライカーがここに見参!? 試合終盤もスーパーサブとして再度フィールドへ…。
マッチアップの瞬間、ピッチにコーチングの声が飛び交う。
ゴール前の激しい接戦。オウンゴールをリベンジしてのGOALという快挙もありました。
Aチーム対Bチームとの戦いはドロ〜!! PK戦に縺れ込みました。（左の6番目の選手にも要注意!!）
鉄壁の守護神！魅惑のゴレイロ(GK)が寝転がってサービス COME ON〜！！
(ゴロなら横になった体で楽々止めちゃいますよ〜。)
が、、見事に、脚側のミドルに蹴り込まれての轟沈!!
キックオフからほぼ継続して走り回ってピヴォ（サーッカーではFW)を務め、イザ！PKに挑む！！
…親しみやすくもまた、戦略を考えたり、技術を培ったりと奥の深いゲームであるため、またフットサルに触れる機会があればと思います。
新しいスタッフも加わり…基礎体力をつくる。…チームプレーを磨く。…ON-OFの変化をつけて仕事にメリハリをつける。…仕事に戦略を組み込む!? この日のリフレッシュタイムの2時間は、これまでにないほどの熱気が感じられました。
（ベントで風が抜ける会場はゲキ寒でした…；）
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場所：【千葉県 山武郡】
今回は3DK戸建の水回りの完工編をご紹介させていただきます。
さて、ダイニングキッチンのリフォームもついに完了しました！！
古いキッチンは解体撤去、壁もタイルを取り払って目地がなくお掃除もしやすいキッチンパネルを貼り、真新しいシステムキッチン（吊り棚・レンジフード・手元灯含む）が設置されました。給湯設備もまた新しくなっています。
床は合板で強化した上、ナチュラルな木目調のCFにより明るく清潔感のある雰囲気にしあがりました。
ダイニングキッチンの掃出し窓は木部が塗装され、網戸も新調しています。
門柱の郵便受けにTVモニターカメラを設置しましたので、新しいTVモニター付きインターフォン（パナソニック製）が防犯にも役立ってくれることでしょう。防犯という観点では、居住者さんばかりでなく、オーナー様の財産（事例が発生した場合の費用や時間といった手間）を守ってくれることになりますので、今後はアパート等の共用灯や防犯カメラといったセキュリティ設備にもよりいっそう目が向けられていくと思われます。
古いトイレも撤去して床を補強、大きなタイルのようなパターンで落ち着きのある深い色合いのCFが貼られ、ウォシュレットトイレはスタイリングに定評がありコストパフォーマンスでも評判の高いパナソニック「 NEW アラウーノ手洗付き」を選択。壁クロスも貼り替えて新鮮に！ペーパーホルダーも新調しました。給排水管位置もトイレ設置に合わせて移動する施工をおこなっています。
古い洗面化粧台を解体撤去して、ボールがスクエアで容積の広いクリナップ「BGAシリーズ」でシャワー付きシングルレバー水栓（節湯 C1対応水栓)といった基本性能の高い洗面化粧台になりました。
洗面脱衣所の床は、肌理の細かな模様のCFを貼り、排水経路も切りなおして洗濯防水パンを新しく設置しています。
浴室の床は目地の間までキレイにクリーニングされ、浴槽はクリーニングとボールチェーンの交換及び新しい給湯器とサーモ付きシャワー水栓に全交換されました。
浴室の壁はクリーニングのほか、天井が塗装されて、浴室換気扇も交換されました。写真には写っておりませんが、浴室のドアノブにも不具合が見つかり、交換してあります。
次回に続きます。
今回の現場監督は『伊敷さん』です。
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今回は3DK戸建の玄関洋室の完工編をご紹介させていただきます。
玄関の扉のドアクローザーを交換しました。先日このブログでもご紹介させていただきましたように、通常に調整できなくなった、もしくは、油漏れを生じたドアクローザーは交換になります。（※ドアクローザーの内部機構は分解修理が可能ではありません）
玄関はクロス貼り替えとクリーニングでリフレッシュしました。
玄関脇の採光窓の窓台もよりメリハリのある色に塗装されました。ほとんどの窓には網戸がありますが問題のある網戸は張り替えがおこなわれています。見逃しがちな網戸の張替えもまた投資物件のポテンシャルを上げていく際の大切なパートになります。
この物件ではただ一つある洋室に向かうには、まず階段を上がります。
この何もないスペースもまた住む人にとっては毎日使う居住空間のひとつとなります。
階段周りの壁は全て新しいクロスに張り替えられているので、頭上の吹き抜けの空間が広く心地よく感じられます。
正面の窓台および、そのまま調度品の置けるスペースとなっている出窓もその天板にあたる部分を塗装しました。
洋室の壁クロスは全て貼り替え、床はクリーニングになります。なんとなく味のある照明はそのまま使用。ドアの建てつけなどに不具合があれば、調整もしています。
洋室の奥手も2方向に窓があり、こちらの出窓は台形出窓に飛び出したタイプですので、窓枠にしたがって白のままです。
出窓の格子に合わせた白い窓台に明るい光が差し込んで、真新しい壁クロスをともに採光性の高い洋室が本領を発揮してくれたようでありました。
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今回は3DK戸建の内部の現調編のつづきをご紹介させていただきます。
まだ通電していない状態のくらい和室ですが畳の状態が良くないものがありそうです。表替えで済まないものもありそうです。もちろん障子、襖の張替えは全ておこなうことになるでしょう。
手入れのされていない和室は受け入れがたい印象になりやすいものですが、リーフォーム後と比較していただくことで、たとえば投資したい物件がどれくらいのダメージで、どれくらいの修繕で変わっていくのかの参考になるのではと思います。
2階に上がります。この階段の広い空間もクロス貼り替えになるでしょう。
2階にも和室があり襖、畳表替え、襖張り替えが生じます。
写真がありませんが、2階の洋室も床のCF貼りと壁クロス貼り、窓枠の塗装などが控えている感じでした。
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今回は3DK戸建の内部の現調編をご紹介させていただきます。
くらいキッチンですが近くでよく見てみましょう。
キッチンはシンクはあるものの、収納部がまったく使えそうにありません。
フローリング全体の痛みだけでなく剥がれのほか、キッチンの付近の床自体にも大きなダメージが見受けられます。
床もフローリングですが、痛んでいます。古いトイレもまるごと交換でしょうか。
洗濯機置き場と洗面台です。ここの窓枠は塗装します。
丸くて容量の少ない洗面ボール、元の色味もよくわからなくなってしまったシェルフ（棚）部分。新しい化粧洗面台にまるごと交換になります。
直置き？の洗濯機置き場と洗面台の床もシミなど、周辺部はダメージもありそうです。
浴室はしっかりとしたクリーニングが必要そうですね。
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今回は3DK戸建の外観・外構の現調編をご紹介させていただきます。
ポスト裏側は蓋もなく内部はがらんどうの状態です。
フェンス内は玄関までの敷石があり、左側は平地になっています。
建物側面の掃き出し窓の下ですが、濡れ縁の木部が腐りきって脱落していました。
裏手のフェンス周りは蔓系の雑草が伸びてきています。
浄化槽付近には、廃材が落ちています。
左が平地の剰余スペース、右側奥は入れ口にアコーデオンゲートがついた車1台分のコンクリート敷の駐車スペースになります。
この左の剰余スペース部分はもっと有効活用したいポイントになります。
外観には特に大きく補修すべき箇所は見当たらず、外装塗装と屋根塗装がおこなわれます。
次回に続きます。
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一通り肩慣らし程度に練習を終えた後、トーナメント形式で試合をおこないました。競技種目にもよるのか、いつものリフレッシュタイムより和やかに集中している感じでした。
日頃仕事で役立てている、知識や経験といったものが通用しなくなり、勝ちたい気持ちだけではボールコントロールもうまくいきません。スポーツにおいては、今この瞬間にある体力・技術・判断力でもって対応していくしかありません。
そういった時の真剣さにおいては、プレイの中に投資やリフォームの仕事等の今の自分たちの縮図を見ているようでもあります。相手や状況を見ると同時に、自分も見つめ直していくキッカケのようなものが求められているのかもしれません。
準々決勝にもなると、徐々にハイレベルな接戦となってきていました。
ひとときでもスポーツに関わることで、リフレッシュならずとも自分の今の状態を振り返ってみたり、次回に備えての体力づくりや物事を戦略的に踏み込んで考えたりと、様々に自己を改変していく可能性もみえてくるような気がしました。
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場所：【一宮町 ピカいち本社前】
今回は本社前の大看板の刷新についてご紹介させていただきます。
刷新前のピカいち本社前の大看板の表と裏です。表側（写真左）は社屋と駐車場のご案内。裏側（右）は正社員募集の広告になります。今回刷新するのは裏側（右）の募集広告面です。
今年作成した企業広告（チバテレの番組用）と募集チラシ（中央のハガキ大のもの）、ポスター類の共通イメージを引用します。
上のポスターの要素でさらに大きく、H3.66m×w2.44mという看板用データを作成します。デジタルデータは印刷物なら写真は350dpiという高解像度が必要になりますが（ちなみにwebなどのパソコン上ではわずか72dpi程度)、看板や垂れ幕のような巨大なものは1／1のサイズで100dpiほどの解像度が必要になります。（※数メートルのサイズで100dpiというのは割に高い解像度になります）
さて、マット仕上げでプロッター出力された絵柄は若干の貼りしろを持たせて左右2枚に分けてあり、片面づつエアを抜きながら慎重に張り込んでいきます。今回は旧素地（写真左）に痛みが少ないので上貼りで施工しています。
出力・施工：アトム工房さん（www.atomkoubou.com/）
新しいデザインの看板が完成です！！
マット仕上げの出力フィルム、そして丁寧に仕上げをしていただき、目立つだけでなく写真の空が実際の空に溶けこむような空気感がとても良い具合の仕上がりになりました。海にのほとりをつらぬく九十九里ビーチラインの風景にもまたいっそう馴染んでいるかのようで、大変満足のいく結果になりました。
どうもありがとうございました！！
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場所：【千葉県 茂原市】
今回は2Kマンションのクロス貼り替えとクリーニングの完工例のつづきをご紹介させていただきます。
洋室7畳のシンプルな部屋はクロスの貼り替えのみで、眼に映る白も鮮やかに生活感が払拭されました。
側面に出窓のある7畳洋室から奥の6畳に向かって。今回はCFを貼らないで、既存のフローリングをクリーニングしたのみでそのまま生かしています。
梁の段差に負けて経年で裂けてしまっていた6畳の洋室もクロスの貼り替えが完了！！
またエアコン（※そしてそのリモコンも）、 TVケーブル端子など、問題点は空室のうちに見出しリフォーム修了時に不具合のない状態であることが物件管理上、とても大切なことになります。
奥の6畳洋室も折戸のクローゼットを備えたシンプルな部屋ですが、こちらはバルコニーの掃き出し窓があり、貼り終えたばかりの壁に光が差し込んで、日当たりの良い部屋に広がりが感じられます。
賃貸、特に投資物件であれば、不具合の解消・清潔さといった建物内部の表層リフォームと根本的な建物の性能が保たれていることがまず第一条件になります。まず予算ありきという場合もありますが、そこを踏まえた上で必要があれば新たにプランに加えていくといった構築的な考え方により、費用対効果のバランスをとっていくのが、のちのちに良い結果を生むことになるでしょう。
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