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こんばんは！！
毎週木曜日は㈱ピカいち代表のわたくし柳田がお送りいたします😀
今回の連載では金融機関が不動産投資家に対してどの様な切り口で考えるのかと言った所を私の実体験を元に4連載でお送りしております。
その第3弾として平均 耐用年数に関して解説していきたいと思います。
前回までの解説は、『返済原資』・『要償還債務』・全社2つを割り算して出る『債務償還年数』に関してでした。
上記3つは不動産投資におけるキャッシュフローが借入金に対してどのように考えられるかのお話でしたが、
今回解説させて頂く平均 耐用年数は物件に対する考え方のお話になってまいります。
因みに、この考え方があてはまるのは、既に数棟の物件を所有している大家さんになります。
まず最初に結論からお伝えすると、平均耐用年数は下記のような式により算出する事が可能です。
平均耐用年数＝（建物の評価価格×耐用年数）÷建物の評価価格
耐用年数に関して捕捉しますと
一般的に税法上では
RC造＝47年
重量鉄骨造＝34年
木造＝22年
軽量鉄骨(厚さ3mm～4mm)：27年
軽量鉄骨(厚さ3mm以下)：19年
とされておりますが、各金融機関によってその考え方は変わってきます。
1例として鉄骨造に関しては厚みは関係なく30年として計算するという金融機関さんもあります。
という事で平均耐用年数の計算の仕方は上記の通りなのですが、実際これがどうなってると良いの？という話があると思います！
そこで出てくるのが、前回解説させて頂きました債務償還年数の考え方になります。
債務償還年数に関しては一般的に10年以下である事が望ましいという解説を致しましたが、今までの数々の金融機関さんとの交渉から推測すると、債務償還年数を補完する材料として、この平均耐用年数という考え方があると思います。
賃貸業メインの事業をしている場合、借り入れは物件の耐用年数いっぱいいっぱいや、耐用年数以上の借り入れをしていく事によりキャッシュフローが最大化していくという考えからすると、債務償還年数を10年以下にしていく事は実質利回りを15％程に常に推移させていく必要があり、時間をかければ出来なくもないですが、人生には時間が限られておりますから現実的に難しい部分があります。
なので、現在保有している物件の平均的な耐用年数をはじき出し、その期間までに債務償還が出来るのであれば良しとしようという考え方です。
勿論債務償還年数が10年以下であり尚且つ所有物件の平均耐用年数が10年越えであることが一番望ましい形であり、そのバランスを保っていくという事が金融機関からの評価を最大化する事になると思います。
次回は4連載のまとめをお送りいたします！！
ブログを書いているのは…….
『柳田社長』です。
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