初めに、不動産投資をしていてリフォームの内容などに悩まれる方も多いと思います
このブログではこんなリフォームをしたらこうなったというような内容を毎日更新させて頂いております。
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☆☆社長が書きます☆☆ほぼ廃墟から賃貸客付け出来るようになるまで！！(４日間の連載1/4)
今日は昨日の続きで、
１．室内が汚すぎる・ボロすぎる！
２．賃貸の客づけ募集をしていなかった【特に重要なのはｲﾝﾀｰﾈｯﾄの賃貸ポータルサイトに一切載っていませんでした！】
３．N線のK駅からは歩ける距離だが、２DKの間取りでこのマイナーな駅の地域では車は必須なので、駐車場が最低でも各世帯0.8台は必要！！【0.8台という表記は必ずしも一家に1台必要というわけではなく、80％の人が車を必要としているであろうという意味です!(^^)!】
４．但し書き道路で、通行掘削承諾がないと再建築が出来ない。購入時点では勿論通行掘削承諾はありません(; ･`д･´)しかも、隣地の方々はこの道を使わなくても自分たちは他の道路に接道していて、再建築の問題など全くありません。。。
購入時、親切な仲介さんが私道の掘削承諾を取ろうと、隣地に訪ねてくれたのですが、私道の所有者は2人いて、1人は隣に住んでいましたがもう一人は謄本ではその住所に住んでいるはずなのに、本人ではなく、賃貸で借りている人が済んでいました。噂では所有者様は北九州に居るとか居ないとか。。。(補足ですが、謄本上はその場所に住んでいるようになって居ても実際は引っ越しをしていて、その謄本の住所変更をしていないという事は、その物件の売却や担保提供などをする時だけ正す必要があるだけで、よくあることです。)
【不幸中の幸いにも通行止め等はされていない為、現況では、賃貸というより不動産の資産価値としての大きな問題です！！】
５．管理状態が悪くゴミは散らかり放題、草は生え放題
という問題点をどうやって解決していくかでしたね！！
答えは
１．費用対効果の高いリフォームする
２．ポータルサイトに載せてもらう
３．隣地の家を地上げして、駐車場を作る。できなければ近隣で借り上げる【募集していないってすでに断られています((+_+))】
４．隣地の私道の所有者に通行掘削承諾をもらう
５．きちんと管理する(・ω・)ノ
という当たり前の事です！！
ここで一番気を付けなければいけないのは１番の費用が掛かるところと、と書きたいところですが、今回の物件は少し面倒な問題があと2つほどあり優先順位が変わります。。。
それは、
4番の私道の所有者に通行掘削承諾をもらうが1番で、2番目に駐車場問題です。
優先順位で書き表すと
4.
3.
1.
2.
5.
という順番です。
※5番は最下位でもこのリストに入っている時点で重要なポイントです！！
理由は
4番は、まず所有者にたどり着くかわからない。
もし見つかったとしても、近隣に住んでいることが多く、こういうボロ物件の隣地の人は、このボロ物件のせいで色々と迷惑をこうむっているという事も少なくなく、(例えば虫が出たとか火事になりそうとかそういう事です。)こんなアパートなくなってほしいから、『お宅の話には一切耳を傾けませんよ！！ や 『不動産屋さんは信用できないから話もしたくない』というような方が存在します。また、『自分になんのメリットもないなら、怪しい書類に印なんて押したくないという方も存在します。』
(逆に綺麗にしてくれるならとすごく協力的な方もいらっしゃいます。)が、私の個人的な感想は、都会に行けば行くほど一筋縄ではいかない印象があります。
このように隣に住んでいる人の価値観でこの物件の未来が決められてしまうという事が大いにあり得るからです。
3番も、駐車場の貸主又は隣地の家の持ち主の価値観が重要視されてしまうからです。
1番は皆さんも承知の通り費用が掛かりこの物件の運用に直接的金銭的に関わってくるからです。
2.5が低い理由はこの地域であれば不動産業者さんはいくつかあり、そのすべての業者さんに丁重にお願いをすれば相手も商売ですから、必ず協力してもらえますし、管理も同じロジックで管理が低いのは、最悪自分でもできるからです！但し、地域に1つしか不動産が無いというような地域だと気を付けなければいけません！
と、これで問題点が分かったので、これからは、この仕事を 『うま～く』こなしていくだけです！！
一つ一つ紹介していきますが、まず、一番時間がかかりそうな
１．費用対効果の高いリフォームですが
・費用対効果が高くなるように研究して【賃貸のポータルサイトを1日中みて勉強すれば、どの物件がどのくらいの家賃で貸せるかとかいろんなことが分かるはずです！】
・最終的な目標利回りや出口(売却や壊れるまで貸し潰して土地で売却)を見据えて予算を算出します。ここでどの程度余裕をもって試算できるかを見極めておかないと後で痛い目に合います！！
・予算が出たら後は工事をするのみ(=ﾟωﾟ)ﾉ
今回の工事の内容は
・キッチン交換！！
・ｵｼｬﾚ洗面台新設
・ｳｫｯｼｭﾚｯﾄ取り付け
・浴室カッコよく！
・和室→洋室化
・外壁屋根塗装
・ﾀﾞｲﾉｯｸｼｰﾄ貼り
・草刈り
・下駄箱設置
・照明交換
・モニタ付きインターホン設置
・スイッチコンセント全交換
・給湯器交換【追い炊き付】
・ﾙｰﾊﾞｰ設置
こんな感じです!(^^)!
原状回復しても結構かかりそうだったので今回もバッチリやります！！
私の主観ですが、バッチリやって新築よりは安い賃料で貸すというのが、一番費用対効果が高いんじゃないかって思う部分もあります。。。
いやいや、リフォーム屋だからたくさん工事したいんでしょ？と思うかもしれませんが、違うんです！！だって、新築って家賃高いですよね？？？新築まではいかなくてもバッチリ綺麗で新築より安ければ意外とお客さん付くんです。あっ！それがリノベ物件っていうんですね。でもリノベまではお金かけないで出来る方法いっぱいあると思うんです。
まぁ。。百聞は一見に如かずリフォーム後の様子は(=ﾟωﾟ)ﾉ
また明日(^^♪
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